Mietrecht: Fristlose Kündigung durch den Vermieter

Probleme im Mietverhältnis sind leider keine Seltenheit. Mieter und Vermieter sind hier gleichermaßen betroffen und müssen mit einer oft sehr belastenden Situation umgehen. Es kann in solchen Situationen auch dazu kommen, dass die vermeintlich schlechteste Lösung - also die Beendigung des Mietverhältnisses - der einzig sinnvolle Weg ist.

Beendigung des Mietverhältnisses

Möchten Vermieter ein Mietverhältnis beenden, so stellen sie zumeist schnell fest, dass das gar nicht so einfach ist. Allein der Umstand, dass Mieter und Vermieter im Streit miteinander liegen, reicht für die Beendigung eines Mietverhältnisses noch nicht aus. Es gilt im deutschen Recht der Grundsatz "pacta sunt servanda", also: Verträge sind einzuhalten. In diesem Grundsatz steckt das Prinzip der Vertragstreue. Verträge sollen so durchgeführt werden, wie sie geschlossen worden sind. Sie sollen aber nicht grundlos beendet werden. Wenn allerdings ein Grund zur Beendigung besteht, dann kann das Mietverhältnis entweder ordentlich (mit Frist) oder fristlos gekündigt werden.

In dem vorliegenden Beitrag geht es um die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung eines Mietvertrags. Der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass für die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum die möglichen Kündigungsgründe in § 573 BGB regelt. Erforderlich ist hier immer ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Vertragsbeendigung. Nach dem BGB kann dass berechtigte Interesse sich vor allem daraus ergeben, dass der Mieter seine Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, dass Eigenbedarf vorliegt oder weil der Vermieter eine sog. Verwertungskündigung aussprechen möchte.

Die fristlose Kündigung

Die Regelungen zur fristlosen Kündigung finden sich in §§ 543, 569 BGB. Das BGB bestimmt, dass ein wichtiger Grund vorliegt, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. In Absatz 2 der Regelung finden sich dann einige Kündigungsgründe aufgezählt. Der wichtigste hierbei dürfte in der Praxis sein, wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug gerät.

Es gibt noch viele weitere Gründe, warum eine fristlose Kündigung möglich sein kann. Ein Kündigungsgrund kann z.B. eine Straftat des Mieters sein, etwa wenn dieser seinen Vermieter massiv beleidigt. Selbiges gilt natürlich auch, wenn eine Straftat zwar nicht gegenüber dem Vermieter, möglicherweise aber zu Lasten anderer Mieter begangen wird. Im Übrigen genießen andere Mieter ebenfalls Schutz, so dass eine fristlose Kündigung auch bei einer massiven Störung des Hausfriedens möglich wäre.

Der fristlosen Kündigung sollte in jedem Fall eine rechtliche Prüfung vorausgehen, da ja nicht ein jedes Verhalten eine solche rechtfertigt. Zudem ist auch zu beachten, dass nicht jedes Fehlverhalten des Mieters sofort eine fristlose Kündigung ermöglicht. So gibt es durchaus Fälle, in denen erst eine Abmahnung ausgesprochen werden muss, bevor eine fristlose Kündigung möglich ist. Nicht immer ist eine solche Abmahnung nötig: wenn sie entweder keinen Erfolg verspricht, die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder wenn die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs erfolgt.

Wäre eine Kündigung nach Prüfung möglich, so müssen auch bei der fristlosen Kündigung weitere Anforderungen an die Kündigung beachtet werden. Beispielsweise muss die Kündigung eigenhändig vom Vermieter unterzeichnet werden, sie bedarf insoweit der Schriftform nach § 568 Abs. 1 BGB. Der Vermieter kann sich bei Ausspruch der Kündigung durch einen Dritten (z.B. einen Rechtsanwalt) vertreten lassen, er muss dann aber eine schriftliche Vollmacht erteilen, die mit der Kündigung vorgelegt werden muss. Vergessen sollte man die Vorlage der Vollmacht nicht: denn dann kann der Mieter die Kündigung zurückweisen.

Fristlose Kündigung: Muster

Das nachfolgende Muster gibt einen groben Aufbau einer fristlosen Kündigung vor:

"Sehr geehrte(r) Frau/ Herr

zwischen uns besteht ein Mietvertrag vom [DATUM] über die [GENAUE BEZEICHNUNG DER MIETSACHE].

Diesen Mietvertrag kündige ich fristlos und fordere Sie auf, die Mietsache bis spätestens [DATUM] zu räumen und vertragsgerecht an mich herauszugeben.

Die Kündigung erfolgt als fristlose Kündigung, weil [FOLGT BEGRÜNDUNG IM DETAIL].

[ENTWEDER]Mit Schreiben vom [DATUM] sind Sie wegen eines vergleichbaren Sachverhaltes und unter Androhung der fristlosen Kündigung bereits erfolglos abgemahnt worden. [ODER] Eine vorherige Abmahnung ist vorliegend ausnahmsweise entbehrlich, weil [FOLGT BEGRÜNDUNG].

Rein vorsorglich und hilfsweise kündige ich den Mietvertrag wegen der zuvor genannten Gründe ordentlich zum nächstzulässigen Termin, in Ihrem Fall zum [DATUM DER GESETZLICHEN KÜNDIGUNGSFRIST].

Einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses (§ 545 BGB) widerspreche ich bereits jetzt.

Zudem weise ich Sie darauf hin, dass Sie der Kündigung für den Fall, dass die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung zum Tragen kommt, widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen können. Der Widerspruch ist schriftlich und spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses, zu erklären. Für den Fall, dass Sie von Ihrem Widerspruchsrecht Gebrauch machen, bitte ich darum, Ihre Gründe so darzulegen, dass der Widerspruch auf seine Berechtigung hin überprüft werden kann.

Ich weise außerdem darauf hin, dass für jeden Tag, den Sie die Mietsache nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht an mich herausgeben, Nutzungsersatz von Ihnen beansprucht werden kann.

Nur höchst vorsorglich mahne ich Sie wegen der oben geschilderten Gründe (nochmals) ab und fordere dazu auf, das vertragswidrige Verhalten unverzüglich einzustellen. Bitte beachten Sie, dass die Abmahnung nur höchst vorsorglich erfolgt. An der Wirksamkeit der fristlosen Kündigung sowie der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung ändert sich nichts.

Mit freundlichen Grüßen

Unterschrift"

Es sei darauf hingewiesen, dass es sich hier um ein reines Muster handelt und dass dieses selbstverständlich ohne Anpassungen nicht verwendet werden kann. Auch ersetz das Muster keine anwaltliche Beratung im Einzelfall, sondern es soll nur einen ersten Überblick zum Aufbau einer fristlosen Kündigung liefern.

Wie die fristlose Kündigung wirkt

Die fristlose Kündigung beendet das Mietverhältnis mit Zugang beim Mieter. Die fristlose Kündigung ist eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung und muss der anderen Partei daher zugehen, um wirksam zu werden. Äußerst sinnvoll ist es daher aus Beweisgründen, den Zugang der Kündigung zu dokumentieren. Bei einer Übergabe an den Mieter empfiehlt sich eine schriftliche Empfangsbestätigung, andernfalls kann im Falle des Briefkasteneinwurfs eine Zustellung per Bote oder unter Zeugen sinnvoll sein.

Und was ist mit der Räumungsfrist?

Eine Räumungsfrist wird normalerweise auch bei einer fristlosen Kündigung gesetzt. Eine gesetzte Räumungsfrist sollte dabei angemessen sein. Sie richtet sich üblicherweise nach der Größe des bewohnten Wohnraums (also z.B. eine kleine Wohnung oder ein größeres Einfamilienhaus). Was im Einzelfall angemessen ist, kann nicht pauschal beantwortet werden. Ein ungefährer Richtwert ist der Erfahrung nach aber eine Frist zwischen 2 und 4 Wochen.

Was tun, wenn der Mieter trotz Kündigung nicht auszieht?

Ist eine fristlose Kündigung ausgesprochen worden und der Miete zieht trotzdem nicht aus, dann darf der Vermieter den Mieter nicht einfach selbst vor die Tür setzen. Das richtige Vorgehen besteht darin, dass der Vermieter eine Räumungsklage erhebt und nötigenfalls eine Zwangsräumung beauftragt, wenn ein rechtskräftiges Urteil ergangen ist.

Zeitaufwand und Kosten können hierbei recht gut abgeschätzt werden und es ist sinnvoll, wenn Vermieter diese Punkte rechtzeitig berücksichtigen. Für die weiteren Erklärungen wird angenommen, dass die Kündigung zu Recht ausgesprochen wurde und dass der Mieter am Ende zur Räumung verurteilt wird.

Soll ein gerichtliches Verfahren beginnen, so ist es zunächst einmal erforderlich, dass der Gerichtskostenvorschuss einbezahlt wird. Maßgeblich für die Höhe des Gerichtskostenvorschusses ist der Streitwert. Nach dem Streitwert richten sich auch die Kosten, die bei Beauftragung eines Rechtsanwalts anfallen. Im Normalfall wird als Streitwert die Jahresmiete angesetzt. Ist der Streitwert bekannt, so können sowohl anfallende Gerichtskosten (aus dem Gerichtskostengesetz) wie auch Rechtsanwaltsgebühren (aus dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz) bestimmt werden. Empfehlenswert ist es, wenn das sogenannte Kostenrisiko (eigener Anwalt, gegnerischer Anwalt, Gericht sowie ggf. sonstige Verfahrenskosten für Sachverständige/ Gutachten, Zeugen usw.) für das Verfahren berechnet wird. Die Kenntnis des Kostenrisikos ist vor allem deswegen sinnvoll, weil die Vorgehensweise im Einzelfall dann wirtschaftlich abgeschätzt und nötigenfalls auch angepasst werden kann.

Es ist vor diesem Hintergrund nachvollziehbar, dass die möglichen Kosten immer nur für ein konkretes Verfahren berechnet werden können. Allgemein ließe sich höchstens formulieren, dass je nach Höhe der Jahresmiete Räumungsverfahren durchaus hohe Kosten im Bereich mehrerer tausend Euro auslösen können. Es kann für Vermieter daher sinnvoll sein, eine entsprechende Rechtsschutzversicherung abzuschließen - und zwar unter Berücksichtigung von Wartezeiten, bevor es zu einem Rechtsstreit kommt.

Die Höhe des Kostenrisikos außen vor gelassen: die Verfahrenskosten müssen am Ende des Verfahrens von der unterlegenen Partei getragen werden. Ist die Kündigung berechtigt gewesen und hat der Vermieter seine Klage gewonnen, dann erwirbt der Vermieter auch einen Anspruch auf Erstattung aller angefallenen Verfahrenskosten gegen den Mieter. Das Räumungsurteil als solches hält damit den Räumungsanspruch fest, der Kostenerstattungsanspruch wird in einem Kostenfestsetzungsbeschluss tituliert. Hierfür ist ein gesonderter Antrag nötig.

Zu berücksichtigen ist ferner die erwartbare Verfahrenslaufzeit. Es gibt durchaus Wege, die ein schnelles Verfahrensende ermöglichen. Der wohl bekannteste Weg ist der, dass der Mieter sich nicht verteidigt und ein Versäumnisurteil im schriftlichen Vorverfahren ergeht. Unter Berücksichtigung laufender Fristen und wann Rechtskraft eintritt, wird in diesem Fall nach etwas mehr als einem Monat ein vollstreckbarer Titel vorliegen. Gleichzeitig ist es so, dass (sollte es nicht zu einem Versäumnisurteil kommen und das Verfahren vollständig durchgeführt werden müssen) durchaus ein Jahr pro Instanz vergehen kann. Diese lange Zeitspanne erklärt sich unter anderem aus der Vorbereitung des Hauptverhandlungstermins, der Anzahl der Termine (abhängig vom Umfang der Beweisaufnahme) und der Frage, ob Rechtsmittel gegen ein Urteil eingelegt werden.

Das Räumungsurteil und die Vollstreckung

Leider kommt es vor, dass Mieter nicht nur eine Kündigung ignorieren, sondern sich auch von einem Räumungsurteil nicht beeindrucken lassen. Dann muss der Vermieter einen Räumungsauftrag erteilen und damit die Zwangsvollstreckung einleiten. Die Räumung erfolgt dann durch den Gerichtsvollzieher im Auftrag des Vermieters. Auch die Zwangsvollstreckung löst dabei nochmals Kosten aus, die je nach Größe der zu räumenden Mietsache variieren. Allerdings sind auch im Rahmen der Zwangsvollstreckung Wege vorhanden, um anfallende Kosten niedriger zu halten. Stichwort ist her die Berliner Räumung. In diesem Fall erfolgt keine vollständige Räumung der Mietsache, sondern es werden lediglich der Mieter aus dem Besitz gesetzt und das Schloss ausgetauscht. Auf diesem Weg erlangt der Vermieter wieder Zugang zur Wohnung. Zusätzlich wird ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters geltend gemacht. Die Einzelheiten bei einem Vorgehen nach dem Berliner Modell sollten im Rahmen einer anwaltlichen Beratung abgeklärt werden.

Beauftragung eines Rechtsanwalts

Vor allem Kündigungen von Wohnraummietverhältnissen bringen immer wieder eine Vielzahl an Rechtsfragen mit sich, die durch einen Fachmann beantwortet werden sollten. Das muss jedenfalls deswegen betont werden, weil Fehler bei einer Kündigung oder im gerichtlichen Verfahren sehr viel Zeit und Geld kosten können. Um ungünstige Entwicklungen einer Kündigungsangelegenheit zu vermeiden, sollte die Rechtslage frühzeitig umfassend bewertet werden.

Gerne helfen wir Ihnen weiter, wenn es zu Problemen in einem Mietverhältnis gekommen ist und Sie deswegen dem Mieter eine (fristlose) Kündigung zukommen lassen wollen. Im Rahmen einer Erstberatung lassen sich viele Fragen bereits klären, wobei an dieser Stelle darauf hingewiesen sei, dass neben dem Ausspruch einer Kündigung auch noch andere Möglichkeiten bestehen, um ein Mietverhältnis zu beenden. Häufig endet ein Mietverhältnis nicht aufgrund einer Kündigung, sondern es kann auch ein Mietaufhebungsvertrag geschlossen werden. Gerne beraten wir Sie, welche Vorgehensweise in Ihrer Angelegenheit die beste Wahl ist.