Mietrecht: Heizkosten müssen konkret ermittelt und abgerechnet werden!

Mit Einbruch der Kältewelle 2012 erhalten Deutschlands Mieter, was die Abrechnung der Heizkosten betrifft, Schützenhilfe durch den Bundesgerichtshof. In einem brandaktuellen Urteil entschieden die Karlsruher Richter am 01.02.2012, dass Vermieter ihren Mietern die Heizkosten künftig nicht mehr aufgrund der von dem Vermieter an den Versorger gezahlten Vorauszahlungen in Rechnung stellen dürfen (Az.: V III ZR 156/11). Diese Vorauszahlungen errechnen sich nämlich anhand des durchschnittlichen Verbrauchs im Vorjahr. Für Mieter günstig: ab sofort müssen die Heizkosten nach dem tatsächlich im Abrechnungszeitraum angefallenen Verbrauch berechnet werden.

Mieter haben Anspruch auf verbrauchsabhängige Abrechnung

Im Falle des BGH hatte eine Frau aus Kelkheim im Taunus gegen ihren Vermieter geklagt, nachdem dieser die Heizkosten auf Basis des Vorjahresverbrauches eines zum Teil leerstehenden Hauses berechnet hatte. Als Ausgangsbetrag diente dem Vermieter hierbei die Vorauszahlung, die er an den Gasversorger im Abrechnungszeitraum hatte leisten müssen - den tatsächlichen Verbrauch der Mieterin in dem abgerechneten Jahr ließ er vollkommen außer Acht. Zu Unrecht, wie die Richter des BGH nun grundsätzlich entschieden: Das vom Vermieter angewendete Verfahren nach dem sogenannten Abflussprinzip sei rechtswidrig, da jeweils nicht der aktuelle, sondern der Verbrauch des Vorjahres als Maßstab dient. Die Heizkostenverordnung lasse eine solche Abrechnungsmethode nicht zu.

Millionen Mieter betroffen - höherer Aufwand für Vermieter

Nach dem beschriebenen Verfahren mussten Mieter in einem strengen Winter unter Umständen nur die Heizkosten für den milden Winter im Jahr zuvor bezahlen - und umgekehrt. Für Vermieter bedeutet das aktuelle Urteil vor allem eines: höheren Aufwand, um den aktuellen und tatsächlichen Heizbedarf einer Mietpartei festzustellen und genau auf die individuellen Heizkosten umzurechnen. Zudem werden die entsprechenden Regelungen in Mietverträgen ab sofort unwirksam. Diese sollten unbedingt überarbeitet werden!

Mieter hingegen sollten ihre Nebenkostenabrechnungen generell kritisch im Auge behalten. Die Praxis zeigt, dass nicht selten zu hohe Beträge ungerechtfertigt entrichtet werden. Nach dem aktuellen Urteil können Mieter zuviel gezahlte Heizkostenbeiträge ggfs. rückwirkend einfordern.

Oliver Schöning
Rechtsanwalt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht,
Fachanwalt für Familienrecht

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