Mietrecht, Schönheitsreparaturen – wann Mieter renovieren müssen

Jeder Mieter sollte seinen Mietvertrag daraufhin überprüfen, ob er Schönheitsreparaturen durchführen muss. Dies ist nämlich eigentlich Pflicht des Vermieters.

Nach der gesetzlichen Regelung ist es Pflicht des Vermieters, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Die Schönheitsreparaturen dienen dazu, die Mietsache instand zu erhalten. Daher sind sie von der gesetzlichen Verpflichtung des Vermieters zur Erhaltung der Mieträume im vertragsgemäßen Zustand gemäß §§ 535, Abs. 1, 538 BGB umfasst.

Da dieses Recht abdingbar ist, wird diese Verpflichtung jedoch regelmäßig vertraglich auf den Mieter abgewälzt. Je nach Schätzungen des Deutschen Mieterbundes oder verschiedenen Haus- und Grundbesitzervereinen liegt der Anteil der Unwirksamkeit entsprechender Klauseln wohl bei über 50 %. Bei unwirksamen Klauseln gilt wieder die gesetzliche Regelung. Ist die Klausel wirksam, spielt es keine Rolle, ob der Mieter die Wohnung renoviert oder nicht renoviert übernommen hat.

Meist sind die Mietverträge als Formularmietverträge ausgestaltet und somit als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) gem. §§ 306 ff BGB zu klassifizieren. Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen durch AGB hält die Rechtsprechung für zulässig.

Der Begriff Schönheitsreparatur ist sprachlich irreführend, weil es sich dabei eigentlich nicht um eine Reparatur handelt, sondern um die rein dekorative Gestaltung einer vermieteten Wohnung oder eines vermieteten Geschäftsraumes, bei der lediglich das Aussehen des Raumes verbessert und oberflächliche Schäden behoben werden. Schönheitsreparaturen sind also lediglich Renovierungsarbeiten, durch die die Gebrauchsspuren durch die Benutzung der Wohnung wieder beseitigt werden. I.d.R. ist die das Streichen der Decken und Wände, Heizkörper, Fenster und Türen von innen. Arbeiten am Teppichboden oder Bodenbelag gehören grundsätzlich nicht dazu. Nach BGH (AZ: VIII, ZR 210/08) kann der Außenanstrich von Türen und Fenstern nicht verlangt werden.

Besonders solche Abreden sind streitig, nach denen der Mieter unter Zugrundelegung eines bestimmten Fristenplans stets Renovierungen durchführen soll. Solche Vorgaben sind nicht durchweg unzulässig. Nach BGH (AZ: VIII ZR 109/05 und VIII ZR 152/05) benachteiligen sog. starre Fristenpläne den Mieter aber unangemessen gem. § 307 I BGB. Die Benachteiligung kann insbesondere daraus resultieren, dass bei ungünstiger Interpretation einer solchen Regelung eine Renovierung nach Ablauf einer bestimmten Frist stets durchgeführt werden muss, ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Räume, also auf ihre Erforderlichkeit.

Die Benachteiligung kann aber auch daraus folgen, dass ein Fristenplan mit anderen Klauseln kombiniert wird, in denen zum Beispiel zusätzlich eine Renovierung beim Auszug verlangt wird, unabhängig davon, wie lange die nach dem Plan fällige laufende Renovierung zurückliegt oder ob sie überhaupt erforderlich wäre.

Ein starrer Fristenplan enthält stets absolute Formulierungen, die keinen Spielraum lassen.

Gültig sind meist Regelungen, die mit „etwa" oder „in der Regel" arbeiten. Auch bei der Formulierung „Im Allgemeinen" liegt keine starre Regelung mehr vor.

Entscheidend ist, ob die Erforderlichkeit der Renovierung vom konkreten Abnutzungsgrad bzw. Zustand der Wohnung abhängig gemacht bzw. dieser berücksichtigt wird.

Der Mietvertrag darf im Übrigen keine konkreten Vorgaben machen, wie der Mieter zu renovieren hat. Nach BGH (AZ: VIII ZR 198/10) schränkt z.B. die ausschließliche Festlegung auf die Farbe Weiß die Gestaltungsfreiheit des Mieters zu sehr ein, insbesondere zur Zeit der Nutzung der Wohnung. Auch die Einholung der Erlaubnis für eine Farbänderung würde eine entsprechende Renovierungsklausel unwirksam machen. Die Farbwahl darf allerdings bei Ende der Mietzeit nicht die Weitervermietung gefährden.

Der Mieter ist ebenfalls nicht verpflichtet, Renovierungsarbeiten von einem Malerbetrieb ausführen zu lassen (BGH AZ: VIII ZR 294/09). Eine diesbezügliche Verpflichtung in einem Formularvertrag wäre unwirksam. Der Mieter muss die Arbeiten aber in fachmännischer Weise ausführen, das heißt so, wie sie auch ein Maler nach mittlerer Art und Güte erbringen würde.

Oftmals werden sogenannte Abgeltungsklauseln mit Fristenplänen kombiniert. Der Mieter wird dabei nicht zur Renovierung verpflichtet, sondern zur anteiligen Bezahlung der Renovierungskosten vor planmäßiger Fälligkeit der Schönheitsreparaturen. Die Abgeltungsklausel greift dabei nur, falls die Renovierung nicht fällig ist, etwa weil die Wohnung bei Auszug nur leicht abgenutzt ist.

Wird eine solche Abgeltungsklausel mit einer unwirksamen Klausel über die Ausführung der Schönheitsreparaturen verwendet, so sind beide Klauseln insgesamt unwirksam, weil die Abgeltung mit der Renovierungsklausel in einem unlösbaren Zusammenhang steht (BGH AZ: VIII ZR 178/05).

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind starre Abgeltungsklauseln in der Wohnraummiete unwirksam. Solche Klauseln verpflichten den Mieter, bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Abgeltung noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen einen festen Betrag zu zahlen. Dies benachteiligt den Mieter unangemessen (BGH AZ: VIII ZR 52/06).

Auch bei Vermietung von gewerblichen Räumen ist der Vermieter nach dem Gesetz zur Renovierung verpflichtet. Die Ausgangssituation bei der Prüfung von formularmäßigen Renovierungsklauseln ist daher dieselbe wie bei der Wohnraummiete. Gem. § 307 BGB sind Klauseln in AGB auch hier entsprechend unwirksam. Aus diesem Grund gilt nach BGH (AZ: XII ZR 308/02) auch bei Gewerberäumen ein Klauselwerk in AGB als unwirksam, das den Mieter während des Mietverhältnisses und zwingend bei Beendigung zur Renovierung verpflichtet. Nach BGH (AZ: XII ZR 84/06) ist ein starrer Fristenplan auch bei Vermietung gewerblicher Räume unwirksam.

Grundsätzlich ist jede Klausel individuell zu prüfen. Die Rechtsprechung ist nicht einheitlich und in Zukunft schwer vorherzusagen. Da i.d.R. konkrete Klauseln verworfen werden, versucht die Vermieterseite stets im Hinblick auf die jeweiligen Urteile die Klauseln für zukünftige Verträge anzupassen.

Der Vermieter muss also den Vertrag vor Abschluss daraufhin überprüfen, ob die Klausel, die er verwenden will, wirksam ist bzw. durch neueste Rechtsprechung unwirksam werden könnte. Der Mieter sollte sich bei Unwirksamkeit nicht auf eine Sondervereinbarung einlassen, die der Vermieter dann meist mit Verweis auf die (unwirksame) vertragliche Verpflichtung zu erreichen sucht.

Rechtsanwalt Holger Hesterberg

Bundesweite Tätigkeit. Mitgliedschaft im DAV.

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