Ein Mietvertrag regelt die Überlassung einer Sache an einen anderen, der hierfür ein Entgelt, den sog. Mietzins zahlt. Als Mietgegenstand kommen beliebige Sachen in Betracht, angefangen von einfachen beweglichen Sachen, wie etwa Büchern, Werkzeugen oder Pkws bis hin zu Immobilien und Grundstücken. Geregelt ist das Mietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Der Vermietung von Wohnraum kommt dabei besondere Bedeutung zu, weil es für den Mieter in der Regel um das sprichwörtliche „Dach über dem Kopf" geht, so dass zusätzliche Sondervorschriften §§ 549-577a BGB einen gerechten Ausgleich zwischen den jeweiligen Interessen von Mieter und Vermieter hinsichtlich der Mietwohnung oder des Mietshauses schaffen sollen.
Die Schlüssel spielen bei der Wohnungsübergabe die entscheidende Rolle. Häufigster Streitpunkt: Ende des Mietverhältnisses
Oftmals kommt es selbst in langjährigen und reibungslosen Mietverhältnissen an diesem Punkt zu Auseinandersetzungen zwischen den Vertragsparteien. Wann und wie muss gekündigt werden, wer muss eventuelle Renovierungsarbeiten übernehmen, wann und in welchem Zustand ist die Wohnung wieder zu übergeben? Und auch über die Rückzahlung und Verzinsung einer hinterlegten Kaution sowie möglicherweise Schadensersatzansprüche können sich die Mietparteien uneinig sein.
Die Redaktion von anwalt.de gibt Hinweise und praktische Tipps für Mieter und Vermieter, wie Sie die Übergabe der Wohnung am Ende eines Mietverhältnisses reibungslos abwickeln.
Rückgabepflicht nach § 546 BGB
Der Mieter ist nach § 546 Abs. 1 BGB verpflichtet, dem Vermieter die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Das heißt, er muss ihm wieder den unmittelbaren Besitz an der Wohnung verschaffen, indem er ihm sämtliche Schlüssel und sonstige Gegenstände, die zur Wohnung gehören (z.B. Kellerabteil, Haushaltsgeräte, Möbel), übergibt. Wenn der Mieter die Wohnung einer dritten Person überlassen hat (z.B. durch Untermiete), kann der Vermieter auch von dieser Person die Rückgabe der Wohnung verlangen.
Tipp 1: Erstellen Sie bei der Wohnungsübergabe ein kurzes Übergabeprotokoll, in dem Sie festhalten, wann die Übergabe erfolgte, wer die Wohnung übergeben hat, wie viele Schlüssel übergeben wurden und welche Schlüssel dies waren (Haustür, Wohnungstür, Keller, Briefkasten etc.). Das Protokoll sollte abschließend von Mieter und Vermieter unterschrieben werden.
Achtung: Eine Übergabe liegt nur vor, wenn neben der Übergabe sämtlicher Schlüssel und Mietgegenstände die Wohnung auch von allen nicht zur Wohnung gehörenden Gegenständen geräumt ist. Hat der Mieter nur einzelne Gegenstände vergessen, gilt die Wohnung trotzdem als übergeben, der Vermieter hat jedoch Anspruch auf restliche Räumung wegen „Schlechterfüllung" der Rückgabe (BGH, Urt. v. 11.05.1988, Az.: VIII ZR 96/87). Ist die Wohnung aber nur teilweise geräumt, gilt sie als nicht übergeben, so das OLG Koblenz (Urt. v. 02.06.2005, Az.: 5 U 266/05). Der Vermieter kann Räumungsklage erheben oder Schadensersatz für die Räumung verlangen.
Zeitpunkt der Übergabe
Dem Gesetz nach muss die Übergabe „nach Beendigung" erfolgen. Das Ende eines Mietvertrags ist in der Regel auf einen bestimmten Tag festgelegt, z.B. den letzten eines Kalendermonats o.Ä. Wenn keine Uhrzeit bestimmt ist, endet das Mietverhältnis um 24 Uhr dieses Tages, so dass die Rückgabe am Folgetag fällig ist. Fällt die Rückgabepflicht auf einen Sonntag, Feiertag oder Sonnabend, so gilt nach § 193 BGB erst der nächste Werktag als Termin für die Rückgabe.
Bei verspäteter Übergabe haftet der Mieter für eventuell entstandene Verzugsschäden und bleibt während des Verzugs auch für die Wohnung verantwortlich. Dass die Übergabe ordnungsgemäß, d.h. pünktlich und vollständig erfolgt ist, muss im Streitfall der Mieter beweisen.
Tipp 2: Auch hier hilft das Übergabeprotokoll, in dem zusätzlich zum Übergabezeitpunkt auch festgehalten werden sollte, dass die Wohnung vollständig geräumt war.
Vielfach wird zwischen dem bisherigen Mieter und dem neuen Nachmieter ein früherer oder späterer Übergabezeitpunkt vereinbart, z.B. wenn eine Partei wenige Tage länger in der Wohnung bleiben möchte, weil die neue noch nicht bezugsfertig ist.
Tipp 3: Vereinbaren Sie dies niemals ohne Zustimmung des Vermieters. Er ist und bleibt grundsätzlich Herr der Mietsache und hat Anspruch auf die pünktliche Übergabe an ihn selbst. Wird er „außen vor gelassen", kann dies nicht nur das künftige Mietverhältnis belasten, sondern sogar schadensrechtliche Ansprüche auslösen.
Ordnungsgemäßer Zustand der Wohnung bei Übergabe
Die Wohnung muss im vertraglich vereinbarten Zustand übergeben werden, in der Regel ist „besenrein" vereinbart, d.h. dass alle groben Verschmutzungen beseitigt sein müssen (BGH, Urt. v. 28. 6. 2006, Az.: VIII ZR 124/05). Ist vertraglich nichts vereinbart, so muss die Wohnung den Zustand haben, den sie bei Mietbeginn hatte - Änderungen infolge der normalen vertragsgemäßen Benutzung sind dabei unschädlich.
Der Mieter muss neben seinem Mobiliar auch sämtliche Aufbauten entfernen und bauliche Maßnahmen rückgängig machen. So z.B. eigene Einbauschränke ausbauen, Regale abbauen, Trennwände entfernen, Türen wieder einhängen, Jalousien abmontieren usw. Nicht selten hat der Mieter eine eigene Küche in die Wohnung eingebracht, die er dem Nachmieter überlassen möchte, z.B. weil dieser keine hat oder er sie nicht selbst in die neue Wohnung mitnehmen kann.
Tipp 4: Vereinbaren Sie mit dem Nachmieter die Küchenübernahme in einem schriftlichen Kaufvertrag und sprechen Sie dies auch mit dem Vermieter ab. Im Übernahmeprotokoll sollten Sie ebenfalls vermerken, dass der Mieter mit Zustimmung des Vermieters die Küche in der Wohnung lässt und diese vom Nachmieter übernommen wird.
Rückzahlung der Kaution
Wenn der Mieter bei Beginn des Mietvertrags eine Kaution als Sicherheit hinterlegt hat, hat er bei Beendigung Anspruch auf deren Rückzahlung inkl. der Zinserträge gemäß § 551 Abs. 3 BGB (der Vermieter muss die Summe bei einem Kreditinstitut zum Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist anlegen). Der Vermieter darf jedoch einen Teil der Kaution während einer angemessenen Prüffrist zurückbehalten, um festzustellen, ob sie mit evtl. Schadensersatzansprüchen oder noch ausstehenden Nebenkosten zu verrechnen ist. Die Frist darf jedoch in der Regel nicht mehr als 3 bis 6 Monate betragen, je nachdem wie schnell dem Vermieter die Abrechnung gegenüber dem Mieter zuzumuten ist (so auch BGH, Urt. v. 18.01.2006, Az.: VIII ZR 71/05). Einzelheiten zur Mietkaution sowie zu der wegweisenden Entscheidung des BGH über deren Rückzahlung lesen Sie auch in unserem Beitrag "Streitpunkt Mietkaution - Anspruch auf sofortige Rückzahlung?".
Renovierungspflichten und Schönheitsreparaturen
Renovierungspflichten waren insbesondere in den vergangen drei Jahren häufiger Gegenstand von höchstrichterlichen Entscheidungen. Insbesondere wurden vielfach die vertraglich vereinbarten oder in AGB festgelegten Renovierungspflichten oder -fristen für unwirksam erklärt. So wurden etwa Klauseln in Formularmietverträgen für unwirksam erklärt, wenn sie eine starre Quotenabgeltung vorsehen, wonach der Mieter zum Mietende verpflichtet ist, anteilig (nach Zeit und Abnutzung) Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen zu zahlen (BGH, Urt. v. 12. 09.2007, Az.: VIII ZR 316/06). Aber auch flexible Abgeltungsklauseln können wegen Unverständlichkeit unwirksam sein (BGH, Urt. v. 26.09.2007, Az.: VIII ZR 143/06). Näheres zu Endrenovierungsklauseln erfahren Sie in unserem anwalt.de-Beitrag "Endrenovierungsklauseln - so urteilt der BGH". Entscheidend ist in den meisten Fällen, ob der Vermieter einen standardisierten Formularvertrag verwendet hat oder ob die Mietbedingungen im Einzelnen individuell ausgehandelt worden sind.
Tipp 5: Hier sollten Sie sich frühzeitig Rat bei einem spezialisierten Rechtsanwalt holen, der Ihren individuellen Fall konkret einschätzen kann und Ihnen sagt, ob und in welchem Umfang Sie während oder zum Ende des Mietvertrags zu Renovierungen oder Schönheitsreparaturen verpflichtet sind. Den geeigneten Rechtsanwalt in Ihrer Nähe oder für die schnelle Kurzberatung am Telefon oder per E-Mail finden Sie bei www.anwalt.de oder kostenfrei unter 0800 4040909.
Sollten im Ergebnis die Klauseln über Renovierungspflichten oder Schönheitsreparaturen unwirksam sein, darf der Vermieter nicht aus diesem Grund eine Mieterhöhung oder einen Mietzuschlag verlangen - er muss die Folgen der Unwirksamkeit selber tragen, so der BGH (Urt. v. 09.07.2008, Az.: VIII ZR 181/07).
(MIC)
Foto: ©iStockphoto.com
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