Mietrecht: Überbelegung einer Wohnung als Kündigungsgrund

Grundsätzlich hat ein Mieter das Recht, nahe Familienangehörige wie den Ehegatten oder die eigenen Kinder in die eigene Mietwohnung aufzunehmen. Ob durch eine solche Aufnahme naher Familienangehöriger eine Überbelegung der Mietwohnung und damit für den Vermieter das Recht zur ordentlichen Kündigung entstehen kann, durfte im Jahr 2015 das Amtsgericht München entscheiden.

Geklagt hatte der Vermieter einer 25,88m² großen Einzimmerwohnung mit einer Wohnfläche von lediglich 16m². Diese hatte der beklagte Mieter seit dem Jahr 2011 gemietet und im Zuge des Vertragsschlusses angegeben, er habe keine Kinder.

Nachdem die Hausverwaltung im Jahr 2014 herausfand, dass neben dem Mieter noch die Ehefrau und zwei Kinder – das ältere der beiden bereits vor Vertragsschluss und Einzug in die Mietwohnung geboren, das andere danach – dauerhaft in der Wohnung lebten, forderte sie den Mieter unter Fristsetzung dazu auf, die Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen auf zwei zu reduzieren. Nachdem diese Aufforderung erfolglos und unerwidert blieb, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich. Hierbei berief er sich auf die Überbelegung der Wohnung als Kündigungsgrund und verwies auf eine im Mietvertrag enthaltene Klausel, nach welcher der Mieter aufgrund der geringen Wohnfläche nicht berechtigt sei, eine weitere Person – mit Ausnahme des Ehegatten – auf Dauer in die Wohnung aufzunehmen.

Der Fall landete schließlich vor Gericht. Das Amtsgericht München hatte über den Räumungsanspruch des Vermieters zu entscheiden.

In ihrem Urteil gab die zuständige Richterin dem Vermieter Recht, bestätigte die Wirksamkeit der Kündigung und verurteilte den Beklagten unter Gewährung einer Räumungsfrist zur Räumung und Herausgabe der Wohnung an den Kläger.

In ihren Entscheidungsgründen stellte die Richterin zunächst fest, dass eine Überbelegung nach ständiger Rechtsprechung einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache und damit einen Kündigungsgrund gemäß § 573 Abs. 1 BGB darstelle. Zwar seien für die Feststellung einer Überbelegung grundsätzlich die konkreten Umstände des Einzelfalls entscheidend, jedoch läge im vorliegenden Fall eine faktische Überbelegung zweifellos vor, da die gängigen Richtwerte von 10-12m² Wohnfläche pro Person bei der klagegegenständlichen Wohnung erheblich unterschritten worden sind.

Weiterhin berücksichtigte und bestätigte die Richterin im Grundsatz den Vortrag und Einwand des Beklagten, nach dem ein Mieter zur Aufnahme des Ehegatten und seiner Kinder berechtigt sei, vgl. BGH v. 14.07.1993, Az.: VIII ARZ 1/93. Es stellte demgegenüber jedoch heraus, dass dieses Recht nur innerhalb der Grenzen der vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung ausgeübt werden kann. Diese Grenzen seien in dem zu entscheidenden Fall unter Berücksichtigung der im Mietvertrag enthaltenen Klausel spätestens mit dem Einzug des ersten Kindes nicht eingehalten worden.

AG München, Urteil vom 20.05.2015, Az.: 415 C 3152/15