Mietrecht – Was haben Mieter und Vermieter bei einer Kündigung zu beachten?

1) Fristen

Wenn eine Partei beschließt, dass sie das Mietverhältnis nicht weiter aufrechterhalten möchte, so ist eine schriftliche Kündigung auszusprechen.

Eine solche muss nicht ausgesprochen werden, wenn das Mietverhältnis auf eine bestimmte Zeit eingegangen ist, denn es endet dann mit dem Ablauf dieser Zeit, sofern es nicht außerordentlich gekündigt oder verlängert wird. Nach § 545 BGB besteht die Möglichkeit einer stillschweigenden Verlängerung des Mietvertrages, indem der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch an der Mietsache fortsetzt und keiner der Parteien innerhalb von 2 Wochen einen entgegenstehenden Willen der anderen Partei erklärt.

Handelt es sich um einen nicht bestimmten Mietzeitraum, wird zwischen der ordentlichen und der außerordentlichen Kündigung unterschieden.

Zu beachten ist, dass es für Mieter und Vermieter unterschiedliche Regelungen gibt.

2) Kündigung durch den Mieter

Will der Mieter ordentlich kündigen, so beträgt die Kündigungsfrist, unabhängig von der Wohndauer, 3 Monate. Die Kündigung muss dem Vermieter bis zum 3. Werktag zugegangen (nicht abgeschickt!) sein, dann endet das Mietverhältnis zum Ende des übernächsten Monats. Bsp.: Die Kündigung geht dem Vermieter am 03.01.2018 zu, dann endet das Mietverhältnis am 31.03.2018.

Einen besonderen Kündigungsgrund braucht der Mieter nicht anzugeben.

Mieter müssen beachten, dass die 3 Monate durch Parteivereinbarung gekürzt werden können, aber dann müssen Vermieter- und Mieterseite sich einig sein. Der Mieter hat keinen Anspruch darauf, dass er vorzeitig aus dem Vertrag herauskommt, wenn er Mietinteressenten vorstellt. Der Vermieter ist aufgrund der Vertragsfreiheit nicht verpflichtet einen Mietvertrag zu schließen und kann an dem Mietvertrag bis zum Ende der Kündigungsfrist festhalten. Umgekehrt darf der Vermieter vor Ende der Frist den Vertrag vorzeitig beenden.

Die außerordentliche Kündigung ist ohne Fristeinhaltung möglich. Dazu muss nach § 543 BGB ein wichtiger Grund vorliegen.

Ein solcher liegt insbesondere vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch ganz oder zum Teil nicht gewährt bzw. entzogen wird oder sonstige Umstände vorliegen, aufgrund derer die Fortsetzung des Mietvertrages nicht zugemutet werden kann. Gemäß § 569 BGB gibt es noch weitere Gründe, z. B. dass eine erhebliche Gefährdung der Gesundheit aufgrund der Beschaffenheit und der Benutzung besteht.

Ob ein wichtiger Grund vorliegt, ist im Einzelfall gesondert zu prüfen.

3) Kündigung durch den Vermieter

Der Vermieter darf die ordentliche Kündigung nicht so ohne weiteres aussprechen. Für ihn gilt zwar auch die 3-monatige Frist, allerdings muss er an der Kündigung ein berechtigtes Interesse haben. Eine bloße Mieterhöhung durch eine erneute Vermietung an einen finanziell stärkeren Mieter oder die Absicht der Veräußerung vor oder nach einer Wohnungsumwandlung reichen als Grund nicht aus.

Nach § 573 BGB ist eine ordentliche Kündigung nur dann möglich, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches liegt vor, wenn beispielsweise der Vermieter die Räumlichkeiten als Wohnung für sich selbst, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt (Eigenbedarf).

Die außerordentliche Kündigung bedarf ebenfalls einen besonderen Grund. Auf Vermieterseite liegt dieser vor, wenn der Mieter für auf zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete im Verzug ist oder der Hausfrieden nachhaltig gestört ist.

Ein etwas neuerer Grund hat der Gesetzgeber mit dem § 569 Abs. 2a BGB geschaffen. Demnach kann der Vermieter die fristlose Kündigung aussprechen, wenn der Mieter mit der Zahlung der Kaution im Rückstand ist. Voraussetzung dafür ist, dass der Rückstand 2 Monatskaltmieten erreicht und dass die Kautionszahlung auch fällig gewesen sein muss, erst dann kann der Mieter in Zahlungsverzug gekommen sein.

Haben die Parteien keine vertragliche Regelung getroffen, so bestimmt sich die Fälligkeit der Kaution nach § 551 Abs. 2 BGB, dass der Mieter zu 3 monatlichen Teilzahlungen berechtigt ist, wobei die erste Teilzahlung bei Mietbeginn zu entrichten ist. Die weiteren Teilzahlungen werden dann mit den beiden nächsten folgenden Mietzahlungen fällig.

4) Wie kündige ich richtig?

Beide müssen natürlich die Fristen einhalten.

Wichtig ist, dass die Kündigung schriftlich erfolgt. Es ist nicht ausreichend, wenn dies per Fax oder E-Mail erfolgt, schon gar nicht mündlich.

Erforderlich ist, dass die Kündigung an alle Vermieter/Mieter adressiert und eigenhändig von allen Mietern/Vermietern unterschrieben ist. Je nach Kündigungsart ist dann auch der entsprechende Grund ausführlich mitzuteilen.

Zu beachten ist weiterhin, dass es auf den Zeitpunkt der Zustellung ankommt, um die Kündigungsfristen auszurechnen. Es kommt beim 3. Werktag auf die Zustellung an, nicht auf das Absenden des Schreibens. Dies kann in Gerichtsverfahren manchmal von entscheidender Bedeutung sein, wenn streitig ist, wann das Mietverhältnis endet. Daher ist es ratsam die Kündigung per Einschreiben oder per Boten zukommen zu lassen, damit man im Streitfall beweisen kann, wann die Kündigung dem Gegner zugestellt wurde.

5) Gibt es spezielle Verjährungsregeln?

Grundsätzlich gilt die normale Verjährungszeit von 3 Jahren. In dieser Zeit kann der Vermieter rückständige Mieten oder Nebenkostennachzahlungen verlangen.

Dasselbe gilt für Zahlungsansprüche des Mieters.

Es gibt jedoch Ansprüche, die gemäß § 548 BGB bereits nach 6 Monaten verjähren. Die Verjährung beginnt, sobald der Vermieter die Wohnung zurückerhält.

Für den Vermieter bedeutet das, dass er Ansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietwohnung, sowie etwaige derartige Ersatzansprüche nur innerhalb dieser Halbjahresfrist geltend machen kann. Dasselbe gilt für etwaige Schäden in der Wohnung.

Der Mieter kann in dieser Frist nur bestimmte Ansprüche geltend machen. Wenn er beispielsweise in die Wohnung Einbauten eingebracht hat, so hat er Anspruch auf die Wegnahme dieser oder auf eine angemessene Zahlung durch den Vermieter. Ebenso verhält es sich mit Arbeiten, durch die eine Wertsteigerung der Wohnung zu verzeichnen ist.

Man kann die Verjährung natürlich auch hemmen, indem die Parteien über z. B. Schäden miteinander in Verhandlung treten. Dies muss dann bewiesen werden und kann unter Umständen zu Schwierigkeiten führen. Daher ist es ratsam juristische Hilfe in Anspruch zu nehmen. Eine anwaltliche Beratung kann helfen, das Richtige zu unternehmen, um den Anspruch durchzusetzen.

6) Wann erhält der Mieter die Kaution nach Beendigung zurück?

Der Mieter geht meistens davon aus, dass er nach der Übergabe der Wohnung auch schnellstmöglich die Kaution ausgezahlt bekommt.

Das ist nicht ganz richtig. Dem Vermieter steht ein halbjähriges Zurückbehaltungsrecht zu, falls er bei einer genauen Überprüfung Schäden an der Mietwohnung entdeckt und kann dann mit der Mietkaution aufrechnen. Dieses halbe Jahr entspricht der obigen Verjährungsfrist und ist dem Vermieter zuzubilligen.

Allerdings ist dieses Zurückbehaltungsrecht dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter bei der Wohnungsrückgabe bestätigt, dass er die Mietwohnung ordnungsgemäß zurückerhalten habe und damit auch alle Ansprüche erledigt seien. Denn dann besteht kein Grund, dem Vermieter ein Recht zur Überprüfung zu lassen. Dazu zählt natürlich nicht, wenn über Schäden absichtlich getäuscht wurde.

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