Mietrechtlicher Verjährungsbeginn bei Angebot der Schlüsselrückgabe „auf Zuruf“

Nach § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB beginnt die kurze sechsmonatige Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in dem Zeitpunkt, in dem er die Sache zurückerhält. Im vorliegenden Fall hatte der Mieter einer unter dem 02.07.2007 fristlos, hilfsweise ordentlich zum 30.09.2007 gekündigten Mietwohnung dem Vermieter bereits am 30.06.2007 persönlich unvermittelt an der Haustür die Rückgabe der Schlüssel für die bereits beräumte Wohnung angeboten und, nachdem der Vermieter dies verweigerte, anschließend die Schlüssel  in den Briefkasten des Klägers geworfen. Aufgrund einer gemeinsamen Absprache erfolgte sodann die Abnahme der Wohnung am 01.10.2007. Auf die am 19.03.2008 eingeleitete Schadensersatzklage des Vermieters wandte der Beklagte Verjährung ein.

Nach Auffassung des BGH mit Urteil vom 12.10.2011 – VIII ZR 8/11 – hatte die Verjährungsfrist jedoch erst mit Ablauf des 01.10.2007 begonnen und war sodann rechtzeitig durch die Klage gehemmt worden. Erst zu diesem Zeitpunkt hatte der Kläger die Wohnung zurückerhalten und befand sich auch nicht etwa vorher in Annahmeverzug aufgrund der Umstände am 30.06.2007. Auch konnte – die vom BGH bislang offengelassene Frage - offenbleiben, ob der Mieter überhaupt vor Beendigung des Mietverhältnisses zu einer Rückgabe der Mietsache berechtigt ist. Denn jedenfalls war der Vermieter nicht verpflichtet, die – wenn auch zu diesem Zeitpunkt bereits beräumte – Mietsache quasi „auf Zuruf“ - und damit „jederzeit“ - zurückzunehmen.

Durch seine Weigerung, die ihm zur sofortigen Rückgabe an der Haustür offerierten Schlüssel anzunehmen, kam der Vermieter daher nicht in Annahmeverzug. Nachdem auch die nachfolgende Übergabe am 01.10.2007 einvernehmlich abgestimmt war, war es dem Vermieter auch nicht etwa nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gem. § 242 BGB verwehrt, sich auf diesen „offiziellen“ Übergabetermin zu berufen. Denn schließlich hat der Beklagte diesen Termin auch eingehalten, so dass der Kläger bezüglich seiner Ersatzansprüche nicht so zu stellen ist, als hätte er die für den Verjährungstermin maßgebliche Sachherrschaft über die Wohnung bereits 3 Monate zuvor erhalten.

Weitere Informationen auch zu anderen Themen finden Sie unter „www.dr-s-v-berndt.de“.