Mietshaus verkauft - Käufer kann vor Umschreibung Miete verlangen

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Auch viele vermietete Immobilien wechseln derzeit auf dem Immobilienmarkt ihren Eigentümer. Für Mieter bedeutet das: Der Käufer wird mit Eigentumserwerb neuer Vermieter. Er tritt automatisch, ohne besonderen Akt, in die Rechte und Pflichten des Mietvertrags ein. Dementsprechend kann er fortan die Miete für die Mietwohnung verlangen, sie erhöhen und die Nebenkosten abrechnen. Andererseits ist er verpflichtet, etwaige Mängel zu beheben, selbst wenn diese bereits vor seiner Zeit bestanden. Das alles erfolgt auf Grundlage von § 566 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Der gilt im Übrigen auch bei einem Pachtvertrag.

Zeitraum bis zum Eigentumswechsel

Was kann ein Käufer aber von seinen künftigen Mietern verlangen, solange er noch nicht Eigentümer ist? Schließlich erfolgen Kaufvertrag und die für den Eigentumswechsel maßgebliche Grundbucheintragung in der Praxis getrennt. Den Zeitpunkt dieser Umschreibung bestimmen dabei die Vertragspartner. Meist hängt der beim Grundbuchamt zu stellende Antrag von der Kaufpreiszahlung ab. Der Verkäufer bleibt solange Vermieter. Das heißt aber nicht, dass der Käufer solange außen vor bleibt.

Mieterin fordert gezahlte Miete zurück

Im Fall eines Frankfurter Mietshauses vergingen vier Jahre zwischen Kaufvertrag und Umschreibung. Zwischenzeitlich erhöhte die Käuferin - ein Unternehmen -, ohne Vermieterin zu sein, in eigenem Namen mehrmals die Miete der späteren Klägerin. Zudem zog sie Nachzahlungen von ihrem Konto aufgrund der Nebenkostenabrechnungen ein. Die Mieterin stimmte dabei den Mieterhöhungen zu und nahm die Abbuchungen hin.

Im Jahr 2010 kam es endlich zur Grundbuchumschreibung. Erst jetzt wurde die Käuferin gem. § 566 BGB neue Vermieterin. Die Mieterin fühlte sich von der Käuferin getäuscht. Im Jahr 2012 verlangte sie daher die Rückzahlung von annähernd 29.000 Euro nebst Zinsen. Die Käuferin habe ihrer Meinung nach Miete und Nebenkosten zu Unrecht verlangt, weil sie ihr vorgespiegelt habe, Vermieterin zu sein. Die Käuferin wiederum berief sich auf eine Klausel im 2006 geschlossenen Kaufvertrag. Diese ermächtigte die Käuferin, alle mietrechtlichen Angelegenheiten in eigenem Namen zu regeln - dabei sogar vor Gericht.

Verkäuferin hatte Käuferin ermächtigt

In dritter und letzter Instanz wies der Bundesgerichtshof (BGH) die Klage aufgrund dieser Ermächtigung ab. Denn die Verkäuferin und frühere Vermieterin hatte sie wirksam erteilt. Dafür bedurfte es hier keiner bestimmten Form. Auch ihre mündliche Erklärung hätte genügt, allerdings ihren Beweis erschwert.

Auch der Unterschied der Ermächtigung zur Vollmacht war unbedeutend. Während der Ermächtigte etwas in eigenem Namen erklärt, erklärt der Bevollmächtigte lediglich etwas in fremden Namen. Die rechtlichen Folgen bleiben gleich: Die Erklärungen sind grundsätzlich wirksam. Daher kam es auch nicht auf die im Kaufvertrag gewählte Bezeichnung der Klausel an, die mit Bevollmächtigung statt Ermächtigung überschrieben war.

Keine Pflicht zur Offenlegung

Für die klagende Mieterin maßgeblicher Unwirksamkeitsgrund war das Auftreten der Käuferin als vermeintliche Vermieterin. Aber auch die verdeckte Ermächtigung ändert nichts daran, dass das Handeln der Käuferin wirksam war. Denn zum einen ist eine Ermächtigung nicht zu offenbaren. Und zum anderen führt dies nur dazu, dass die ermächtigte Person gebunden wird und für alle ihre Handlungen selbst haftet. Das gilt im Übrigen auch bei unzureichender bzw. fehlender Vollmacht. Zu einer automatischen Nichtigkeit kommt es dagegen nicht. Dazu kommt es auch aufgrund eines vermeintlichen Mieterschutzes nicht.

Verlangen unverzüglich zurückweisen

Nichtig wird in solchen Fällen eine Handlung nur, wenn der Betroffene sie unverzüglich zurückweist. Das sollte man im Zweifelsfall immer tun, wenn kein schriftlicher Nachweis vorliegt. Der Klägerin wäre das hier auch ohne Weiteres möglich gewesen. Schließlich hätte ihr das plötzliche Auftreten eines anderen, der plötzlich als ihr Vermieter auftritt, zu denken geben müssen. Stattdessen zahlte sie diesem jahrelang Miete und Nebenkosten und stimmte sogar mehrmals den verlangten Mieterhöhungen zu.

(BGH, Urteil v. 19.03.2014, Az.: VIII ZR 203/13)

(GUE)