Mietzweck bei Gewerberäumen: Mietminderung und fristlose Kündigung bei behördlicher Nutzungsuntersagung?

Mieträume können mangelhaft sein, wenn ihre Nutzung bzw. Nutzbarkeit zum vertraglich vereinbarten Mietzweck von den zuständigen Behörden in Zweifel gezogen wird. Dem Mieter ist es jedoch regelmäßig zuzumuten, den förmlichen Ausgang eines Verwaltungsverfahrens wegen Nutzungsuntersagung abzuwarten. Ein Grund für eine fristlose Kündigung i. S. d. § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt erst dann vor, wenn die Nutzung rechtskräftig untersagt wird.

In einem unlängst vom BGH entschiedenen Verfahren hatten die Parteien eines befristeten Mietvertrages vereinbart, dass der Vermieter für die Nutzbarkeit der Mietsache als Einzelhandelsgeschäft einzustehen hat. Eine vom Vermieter beantragte Nutzungsänderung wurde von der zuständigen Behörde dann jedoch (zunächst) abgelehnt. Daraufhin kündigte der Mieter das Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB fristlos, nachdem der Vermieter zuvor mehrfach dazu aufgefordert wurde, die geplante Nutzung herzustellen bzw. zu ermöglichen. Der BGH hat nunmehr bestätigt, dass eine fristlose Kündigung erst dann greift, wenn die Nutzung rechtskräftig untersagt bzw. der im vorliegenden Fall gestellte Antrag auf Nutzungsänderung rechtskräftig abgelehnt wird (BGH, Urt. v. 20.11.2013 – Az.: XII ZR 77/12).

Gleichwohl kann dem Mieter während der Dauer einer behördlichen Nutzungsuntersagung ggf. ein Recht zur Mietminderung in Höhe von bis zum 100% der geschuldeten Miete zustehen (so bspw. LG Gießen, Urt. v. 01.03.2000, Az.: 1 S 443/99); selbst bei der bloßen „Gefahr“ einer behördlichen Nutzungsuntersagung für den Betrieb des Gewerbes in Höhe von bis zu 10% (so bspw. OLG Hamburg, Urt. v. 27.03.1996, Az. 4 U 169/95).

Praxishinweis:

Wird im Mietvertrag ein konkreter Mietzweck beschrieben, schuldet der Vermieter ein uneingeschränkt zum vertraglich vorgesehenen Gebrauch geeignetes Objekt und zwar sowohl in rechtlicher als auch tatsächlicher Hinsicht. Formularvertragliche Regelungen, nach denen der Vermieter keine Gewähr dafür übernimmt, dass die gemieteten Räume den in Frage kommenden technischen Anforderungen sowie den behördlichen und anderen Vorschriften entsprechen, sind in aller Regel unwirksam (vgl. BGH, Urt. v. 22.06.1988, Az.: VIII ZR 232/87; OLG Düsseldorf, Urt. v. 16.04.2002, Az.: 24 U 20/01).

Ist im Mietvertrag lediglich eine „Vermietung zu gewerblichen Zwecken“ erfolgt, steht der Vermieter wohl zwar für die konkrete Eignung des Objekts zu dem dann vom Mieter verwirklichten Zweck nicht ein. Allerdings wird eine derartige Vereinbarung des Mietzwecks wegen einer etwaigen Konkurrenzschutzverpflichtung in der Praxis kaum umsetzbar sein. 

Annika Britsch

Rechtsanwältin