Mindern, aber richtig!

Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH) aus dem Jahre 2005 (Az.: VIII ZR 347/04) war es für die Fachleute keine Überraschung. Viele Laien und insbesondere private Vermieter wird die Entscheidung des BGH vom 13.04.2011 (Az.: VIII ZR 223/10) trotzdem hart treffen.

Nachdem der BGH bereits entschieden hatte, dass bei Vorliegen eines Mangels die Miete gemindert würde, war klar, dass die Minderungsquote nicht nur die Kaltmiete betraf. Vielfach wurde dabei übersehen, dass die Miete aber nicht nur aus Kaltmiete und Betriebskostenvorauszahlung sondern eben auch aus dem Abrechnungssaldo besteht.

Das hat der BGH in der letztgenannten Entscheidung nunmehr ausdrücklich klargestellt und dem Vermieter damit eine Rechenaufgabe gestellt. Einfach ist die Sache noch, wenn über das gesamte Jahr hinweg ein Mangel bestand, der etwa mit 10 % zu Buche schlägt. Dann mindert sich das Abrechnungsergebnis auch um 10 %. War der Mangel nur ein halbes Jahr vorhanden 5 % usw. Aufpassen und nachrechnen muss der Mieter insbesondere bei schwankenden Beträgen.

Aber: Das Vergessen dieser Beträge wäre nur ein materieller Fehler der Abrechnung. Er ist auch vom Mieter zu rügen. Vergisst der Mieter das und bringt er diesen Einwand nicht innerhalb der Jahresfrist, ist er mit dem Einwand ausgeschlossen.

RA Falk Gütter

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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