Modernisierung von Mietwohnungen - Rechte und Pflichten des Mieters und Vermieters

Wann der Mieter Modernisierungen dulden muss und welche Kosten der Vermieter umlegen kann.

Grundsätzlich ist zu prüfen, ob es sich um eine Modernisierung handelt (Erhöhung des Wohnstandards) oder nur um Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen.

Wenn der Vermieter eine Modernisierung korrekt ankündigt, haben Mieter nach Ende des Monats, in dem das Schreiben zugegangen ist, einen Monat Zeit etwaige Einwände zu äußern. Diese Frist gilt nur, wenn der Vermieter auf sie hingewiesen hat. Da Fehler im Einspruch gegen eine Modernisierungsmaßnahme nach Fristablauf nicht mehr korrigiert werden können, ist zu empfehlen, dass man sich anwaltlich beraten lässt, bevor man auf das Ankündigungsschreiben antwortet.

Zwischen der Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen und dem Beginn der Bauarbeiten müssen 3 Monate liegen. Die Frist beginnt mit Zugang des Schreibens. Es müssen die Arbeiten, deren Beginn und die voraussichtliche Dauer genannt werden.

Luxusmodernisierungen oder unzumutbare Arbeiten, die eine besondere Härte bedeuten würden (Umgestaltung der Wohnung oder völlige Unbenutzbarkeit der Wohnung durch umfangreiche Arbeiten - z. B. wochenlange Arbeiten an Küche oder WC.), muss der Mieter nicht dulden und kann diese zurückweisen. Wenn aus Sicht des Mieters ohnehin Reparaturen anstehen, sollte man dies fotografisch festhalten oder ein Gutachten zur Beweissicherung anfertigen lassen. Denn Reparaturen sind keine Modernisierung und müssen angerechnet werden.

Der Vermieter kann bis zu 11 % der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Bei Staffel- oder Indexmieten ist keine Mieterhöhung möglich.

Die Kosten hat der Vermieter darzulegen und auch eine evtl. Verteilung auf mehrere Mieter/Wohnungen zu erklären. Der Mieter soll in die Lage versetzt werden, zu prüfen, ob der Standard des Hauses wirklich verbessert wird.

Wenn der Mieter sich die erhöhte Miete nicht mehr leisten kann, muss er die Modernisierung trotzdem dulden, allenfalls kann eine geringere Mieterhöhung erreicht werden. Denn der Mieter muss nach Zahlung der erhöhten Miete seinen gewohnten Lebensstandard beibehalten können.

Doch trotz finanzieller Härte kann der Vermieter die volle Miete verlangen, wenn er nicht mehr als den allgemein üblichen Standard hergestellt hat oder die Modernisierung für den Mieter erhebliche Energieeinsparungen bringt.

Die Mieterhöhung bleibt bestehen, auch wenn die Mieter dies Modernisierungsmaßnahmen abbezahlt haben. Die Bundesregierung hat in ihrem Koalitionsvertrag allerdings vereinbart, die Härtefallklausel dahingehend anzupassen, dass eine finanzielle Überforderung des Mieters verhindert wird. So soll nur noch eine Erhöhung der Miete auf maximal 10 % möglich sein und die Mieterhöhung bei Abzahlung der Modernisierungsarbeiten wieder entfallen.

3 Monate lang muss der Mieter Baulärm und Dreck dulden, ohne die Miete mindern zu dürfen, wenn die Modernisierung zum Energiesparen durchgeführt wird. Ab dann und bei allen anderen Bauarbeiten darf gemindert werden, wenn die Nutzung der Wohnung beeinträchtigt ist. Handwerkern ist der Zutritt zur Wohnung zu verschaffen, leichte Möbel muss der Mieter selber zur Seite schieben, schwere Möbel fallen in den Zuständigkeitsbereich des Vermieters.

Ob eine Mietminderung in bestimmter Höhe einer gerichtlichen Überprüfung standhält, kann nicht immer abschließend beurteilt werden, da dies von mehreren Faktoren wie der Beweislage abhängt. Minderungswerte sind immer Einzelfallentscheidungen, es gibt dazu keine Rechtsprechung mit starren Werten.

Dies hat auch der BGH (Az.: VIII ZR 138/11) bestätigt: Bei Zweifeln über die Ursache eines Mangels könne der Mieter unter Vorbehalt die Miete weiterzahlen. Dann sei er bis zur gerichtlichen Klärung nicht der Gefahr einer fristlosen Kündigung ausgesetzt. Ansonsten habe der Mieter die Nichtzahlung zu vertreten, wenn ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit vorgeworfen werden könne. Dies sei auch der Fall, wenn er die Ursache eines Mangels an der Wohnung falsch einschätze.

Suchen Sie daher immer einen Rechtsanwalt auf und sichern Beweise, denn bei unberechtigter Minderung droht die Kündigung wegen Zahlungsverzuges.

Rechtsanwalt Holger Hesterberg

Bundesweite Tätigkeit. Mitgliedschaft im DAV.

E-Mail: kanzlei@anwalthesterberg.de