Muss der Mieter den Einbau von Rauchmeldern dulden?

Mittlerweile gibt es in allen Bundesländern die sog. Rauchmelderpflicht. Zwar können die Rauchmelder keine Wohnungsbrände verhindern – sehr wohl aber Menschenleben retten, weil die Anwohner durch das Alarmsignal des Rauchmelders rechtzeitig vor dem Feuer sowie dem gefährlichen Rauch gewarnt werden und aus der Wohnung flüchten können. Viele Mieter bringen daher aus Sicherheitsgründen auch ohne vorherige Absprache mit ihrem Vermieter Rauchmelder in ihrer Wohnung an. Will der danach eigene Rauchmelder installieren, stellt sich aber die Frage, ob die Mieter deren Einbau sowie die Umlegung der Aufwendungen auf die Betriebskosten dulden müssen. 

Allgemeines 

Die Rauchmelderpflicht ist nicht bundeseinheitlich, sondern in den jeweiligen Landesbauordnungen geregelt worden. Ferner ist darin geregelt, ob der Vermieter oder der Besitzer bzw. der Mieter zur Installation und/oder Wartung der Rauchwarnmelder verpflichtet ist. Will der Vermieter Rauchmelder in seiner Wohnung anbringen, muss der Mieter diese Modernisierungsmaßnahme grundsätzlich auch dulden, vgl. § 555d BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Das gilt übrigens auch, wenn der Vermieter mehr Rauchmelder als vorgeschrieben installieren möchte. 

Da der Einbau eher eine Bagatelle ist, muss die dreimonatige Modernisierungsankündigung nach § 555c I BGB gemäß § 555c IV BGB übrigens nicht eingehalten werden.  Der Vermieter kann die Kosten für die Anschaffung von Rauchwarnmeldern nicht als Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Dies gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs übrigens auch dann, wenn der Vermieter die Rauchwarnmelder nur gemietet hat (Entscheidung vom 11.05.2022, Aktenzeichen VIII ZR 379/20).  

Folge einer erstmaligen Anbringung von Rauchmeldern kann jedoch eine Mieterhöhung sein, da Rauchmelder eine Modernisierung darstellen. Da mittlerweile jedoch in nahezu jeder Mietwohnung Rauchmelder eingebaut sein sollten, stellt sich die Frage, ob der Austausch der Geräte eine erneute Mieterhöhung nach sich ziehen kann. Hierüber hat der Bundesgerichtshof am 23.05.2023 (Aktenzeichen VIII ZR 213/21) entschieden: Soweit die alten Rauchmelder durch gleichwertige ersetzt werden, mit denen keine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung verbunden ist, liegt keine Modernisierung vor. Der Vermieter darf somit keine Mieterhöhung vornehmen.  

Vermieter will Rauchmelder austauschen 

Die Rechtsprechung bejaht überwiegend selbst dann eine Duldungspflicht des Mieters, wenn die von ihm installierten Rauchmelder durch andere, vom Vermieter ausgewählte, ausgetauscht werden sollen. Diese Ansicht hat nicht nur das Landgericht (LG) Halle, sondern auch der BGH (Bundesgerichtshof) bestätigt. In den zugrunde liegenden Fällen wollte jeweils ein Vermieter der Rauchmelderpflicht nachkommen und in seiner Wohnung funkgewartete Rauchwarnmelder installieren. Die Mieter jedoch erklärten unter anderem, bereits vor einiger Zeit selbst Rauchmelder in den Räumen angebracht zu haben – eine Installation neuer Geräte sei daher nicht nötig und von ihnen nicht zu dulden. Außerdem seien laut einer Mieterin die Handwerkerarbeiten in der Wohnung lästig, sie hätte im Fall eines Austauschs nutzlose Aufwendungen für ihre Rauchmelder getätigt und es sei mit der Umlage aller Kosten für die Rauchmelder auf die Betriebskosten zu rechnen. Die Streitigkeiten der Mietvertragsparteien endeten vor Gericht. 

Rauchmelder erhöhen Sicherheitsstandard

Das LG sowie der BGH als Nachfolgeinstanz verpflichteten die Mieter zur Duldung. Schließlich wollten die Vermieter lediglich ihrer Pflicht zur Installation von Rauchwarnmeldern nachkommen. Und weil die gemäß § 555b Nr. 4 und 5 BGB den Sicherheitsstandard erhöhen und damit die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern, ist in deren Installation eine Modernisierung zu sehen, die von den Mietern hingenommen werden muss (LG Halle, Urteile v. 30.06.2014, Az.: 3 S 11/14, und v. 22.09.2014, Az.: 3 S 25/14; BGH, Urteile v. 17.06.2015, Az.: VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14). 

Dass die Mieter bereits eigenmächtig Rauchmelder in der Wohnung angebracht hatten, war irrelevant. Ansonsten würde nicht nur das Recht des Vermieters über die Wohnungsausstattung beschränkt werden – er dürfte also nicht einmal entscheiden, wo welche Rauchmelder angebracht werden –, auch die jährlich durchzuführende Wartung unterläge allein dem Mieter und könnte vom Vermieter nicht überprüft werden. 

Dagegen verspricht der Einbau neuwertiger und funkgewarteter Rauchmelder durch den Vermieter einen erhöhten Sicherheitszuwachs. Außerdem trifft, sofern anderweitige Regelungen fehlen, die Kontroll-, Wartungs-, Erneuerungs- und Reparaturpflicht allein den Vermieter. Ein wirtschaftlicher oder personaler Härtegrund, der eine Duldungspflicht nach § 555d II BGB entfallen lassen würde, lag nicht vor. Auch die eigenen Ausgaben der Mieter für die alten Rauchmelder konnten nicht als Härtegrund herangezogen werden – schließlich hatten sie die Geräte eigenmächtig angebracht und ihrem jeweiligen Vermieter, der von der Installation nichts wusste, jegliche Überwachungsmöglichkeit genommen. Letztendlich mag der Einbau neuer Rauchmelder für Mieter zwar lästig sein – der Vorteil für den Mieter, in einer sichereren Wohnung zu leben, wiegt diese Belästigung aber bei Weitem wieder auf. 

Im Übrigen waren beide Vermieter zur Installation der Rauchwarnmelder gesetzlich verpflichtet und hatten daher die Umstände, warum die Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden müssen, im Sinne des § 555b Nr. 6 BGB nicht zu vertreten. 

Im Übrigen kann der Vermieter die Kosten für die Wartung, also die regelmäßige Prüfung und Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder als sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung durchaus auf den Mieter umlegen. Das hat der Bundesgerichtshof anno 2022 entschieden (Urteil vom 05.10.2022, Aktenzeichen VIII ZR 117/21).  

Duldungspflicht auch bei Funk-Rauchmeldern?

Die Duldungspflicht erstreckt sich auch auf Funk-Rauchwarnmelder. Das hat kürzlich das Bundesverfassungsgericht (BVerfG, Beschluss v. 08.12.2015, Az.: 1 BvR 2921/15) entschieden. Ein Mieter hatte unter anderem eine Verletzung seines allgemeinen Persönlichkeitsrechts angenommen, wenn er die Installation eines Funk-Rauchmelders hinnehmen müsste. Schließlich diene das Gerät nicht nur dem Brandschutz – vielmehr sei es nach einer Manipulation möglich, damit auch Bewegungsprofile der anwesenden Personen zu erstellen und Gespräche aufzuzeichnen. 

Das BVerfG konnte allerdings keine Grundrechtsverletzung feststellen. Die Installation eines Funk-Rauchmelders dient vielmehr der Sicherheit der Anwohner und ist mit einigen Vorteilen verbunden, wie z. B. der Möglichkeit der Fernwartung. Im Übrigen obliegt es grundsätzlich dem Vermieter, über Art, Marke und Anzahl der benötigten Rauchwarnmelder sowie über das mit der Installation beauftragte Fachunternehmen zu entscheiden. Allein die Möglichkeit einer Manipulation des Funk-Rauchwarnmelders führt dagegen noch nicht zu einer Grundrechtsverletzung. Eine tatsächliche bzw. vom Vermieter geplante Manipulation konnte der betroffene Mieter vorliegend allerdings nicht beweisen. 

Fazit: Aus Sicherheitsgründen sollten in Wohngebäuden Rauchmelder installiert werden – zumindest in Schlafzimmern, Kinderzimmern und Fluren, vergleiche Art 46 Bayerische Bauordnung. Das erhöht den Sicherheitsstandard – Mieter müssen daher den Einbau von Rauchmeldern dulden. 

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(VOI)