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Nachträgliche Mietminderung nach Corona-Lockdown
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Der recht uneingeschränkte “Geht doch!“ des Bundesgerichtshofes zur Möglichkeit einer zulässigen Mietminderung von Gewerbetreibenden im Corona-Lockdown hat vielen Unternehmen Hoffnung gemacht, die ungleiche Lastenverteilung der Coronakrise doch noch in gerechtere Bahnen lenken zu können. Dabei muss man allerdings drei wichtige Parameter des Urteils zum Aktenzeichen XII ZR 8/21 berücksichtigen:
- Es gilt nur für gewerblich genutzte Immobilien
- Es gilt nur für Minderungen innerhalb behördlich angeordneter Schließungen
- Die Minderung des Mietzinses muss den individuellen Umständen entsprechen
Individuelle Umstände
Gerade der letzte Punkt birgt viel Konfliktpotential. Rechtsanwalt Seifert: „Einer dieser Umstände könnte z.B. sein, ob sich die Miete im oberen oder unteren Bereich der ortsüblichen Miete bewegt, ob der Vermieter sich grundsätzlich gesprächsbereit zeigt oder ob die Räumlichkeiten nicht für die Organisation eines Online-Shops genutzt werden.“
Diese Details muss das OLG Dresden nun im wieder aufzunehmenden Verfahren klären.Weitere Fragen werden dagegen offen bleiben, z.B. die nach einer nachträglichen Minderung – also zu einem Termin, an dem der Lockdown schon wieder aufgehoben wurde. Grundsätzlich hat der Bundesgerichtshof mit einem Urteil aus dem September 2018 schon die meisten Weichen gestellt. Zum Az. VIII ZR 100 / 18 wurde festgestellt, dass eine Mietminderung – wenn zulässig – auch nachträglich eingefordert werden kann.
Spätere Rückforderungsansprüche
Dann geht es um sogenannte Rückforderungsanspruche die nach § 812 BGB entstehen aber durch § 814 BGB auch wieder aufgehoben werden könnten.Seifert, Herausgeber des Portals www.corona-rechtlich.de : „Wann und in welcher Höhe ein Herausgabeanspruch besteht, ist juristisch eine etwas andere Frage als die einer Mietminderung. Unter Umständen können Vermieter einwerfen, dass die Forderung juristisch gesehen zu spät kommt.“
Die Beweislast für die Voraussetzungen des § 814 BGB trägt der Vermieter aber allein, denn er ist darlegungs- und beweispflichtig; Beweiserleichterungen gibt es nicht.
Grundsätzlich sollten durch Corona gebeutelte Unternehmer schauen, ob die aktuelle Gesetzeslage Mietminderungen und Rückerstattungen ermöglicht und die besonderen Umstände von einem Anwalt prüfen lassen.
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