Nackter Vermieter im Hof - OLG Frankfurt entscheidet über Mietmängel und Rechte der Mieter

Einleitung:

Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main hat kürzlich in einer Entscheidung (Urt. v. 18.04.2023, Az. 2 U 43/22) über eine Reihe von angeblichen Mietmängeln in einem gemischt genutzten Haus entschieden. Unter anderem wurde die Frage geklärt, ob das regelmäßige nackte Sonnenbaden des Vermieters im Hof einen Mietmangel darstellt und ob Mieter in diesem Fall das Recht haben, die Miete zu mindern.

Hintergrund:

In dem betreffenden Fall vermietete ein Vermieter eine Büroetage in einem Gebäude im Frankfurter Westend, das teilweise zu Wohnzwecken genutzt wurde, auch vom Vermieter selbst. Nach knapp einem Jahr Mietzeit minderten die Mieter die Miete aufgrund mehrerer Mängel im Haus. Daraufhin klagte der Vermieter unter anderem auf Zahlung der rückständigen Mieten. Das Landgericht Frankfurt am Main hatte der Klage hinsichtlich der ausstehenden Mieten nach einer aufwendigen Beweisaufnahme bereits überwiegend stattgegeben. Die Berufung der Mieter vor dem OLG hatte nur geringfügig Erfolg.

Entscheidungen des OLG Frankfurt:

Das OLG entschied, dass das nackte Sonnenbaden des Vermieters im Hof grundsätzlich keine "grob ungehörige Handlung" darstellt und die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache nicht beeinträchtigt. Eine unzulässige, gezielt sittenwidrige Einwirkung auf das Grundstück liege nicht vor. Der Ort, an dem der Vermieter sich unbekleidet auf seine Liege legt, sei von den Räumlichkeiten der Mieter aus nur dann einsehbar, wenn man sich weit aus dem Fenster herausbeugt.

Hinsichtlich der weiteren Mängel entschied das OLG, dass die Mieter die Miete zu Recht wegen umfangreicher Bauarbeiten in der Nachbarschaft gemindert hatten. Die Lärm- und Staubimmissionen seien nicht ortsüblich und berechtigten daher zur Minderung der Miete. Allerdings bestünden keine weiteren Minderungsgründe aufgrund von "Gerümpel" im Erdgeschossbereich oder Küchengerüchen.

Auswirkungen für Mieter:

Die Entscheidung des OLG Frankfurt verdeutlicht, dass Mieter ihre Miete nur unter bestimmten Umständen mindern dürfen. Ein Vermieter, der nackt im Hof Sonnenbäder nimmt, stellt nicht zwangsläufig einen Mietmangel dar, solange keine unzulässige, gezielt sittenwidrige Einwirkung auf das Grundstück vorliegt. Mieter sollten daher genau prüfen, welche Beeinträchtigungen tatsächlich einen Mietmangel darstellen und welche nicht.

Fazit:

Insgesamt zeigt das Urteil des OLG Frankfurt, dass das nackte Sonnenbaden des Vermieters im Hof keinen Mietmangel darstellt, solange die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache nicht beeinträchtigt wird und keine gezielte, sittenwidrige Einwirkung auf das Grundstück vorliegt. Mieter sollten sich jedoch bewusst sein, dass es je nach Einzelfall und Gerichtsentscheidung zu unterschiedlichen Bewertungen kommen kann.

Die Entscheidung des OLG Frankfurt trägt dazu bei, Klarheit in die Frage zu bringen, welche Verhaltensweisen von Vermietern und anderen Bewohnern eines gemischt genutzten Hauses tatsächlich einen Mietmangel darstellen. Dennoch bleibt es wichtig, dass Mieter sich über ihre Rechte im Klaren sind und im Zweifelsfall fachkundigen Rat einholen, um angemessen auf mögliche Mietmängel oder Beeinträchtigungen reagieren zu können.

Insgesamt zeigt das Urteil, dass in vielen Fällen eine sorgfältige Abwägung und Prüfung der Sachverhalte erforderlich ist, um festzustellen, ob ein Mietmangel vorliegt und ob eine Mietminderung gerechtfertigt ist. Die anwaltliche Beratung ist daher weiterhin dringend angeraten, wenn Mieter ihre Miete mindern möchten.

Weitere Informationen:
ra-goldmaier.de/mietrecht