Neues zur formalen Wirksamkeit von Betriebskostenabrechnungen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich am 09.10.2013 in einer Entscheidung (Az.: VIII ZR 22/13) erneut mit einer Frage der formalen Wirksamkeit von Betriebskostenabrechnungen auseinandersetzen müssen.

Der BGH fordert für eine formal ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung bislang immer die Angabe der Gesamtkosten, d. h. die Angabe aller in der jeweiligen Kostenart angefallenen Kosten, egal ob diese alle auf den Mieter umlagefähig sind oder nicht. Das kann insbesondere bei Bildung sogenannter Wirtschaftseinheiten durch den Vermieter (Zusammenfassung mehrerer Häuser) oder auch dann zu Problemen führen, wenn etwa der Hausmeister für weitere Objekte Dienstleistungen erbringt. Zieht hier etwa der Vermieter vorab die nichtumlagefähigen Kosten ab, so ist die Betriebskostenabrechnung nach der Rechtsprechung des BGH in diesem Punkte formell fehlerhaft, da ja nicht die tatsächlichen Gesamtkosten angegeben wurden.

Das führt zu dem kuriosen Ergebnis, dass der (ehrliche) Vermieter, der von sich aus bereits die nicht umlagefähigen Kosten abzieht „bestraft" wird, weil er die Abzüge nicht in der Abrechnung ausgewiesen hat, während dem oberflächlichen Vermieter, der alle Kosten in die Abrechnung einstellt und die Abzüge, die er eigentlich nicht auf die Mieter umlegen kann, umlegt, indem er einfach den Gesamtbetrag bei den Mietern geltend macht, bevorteilt wird. Denn der Mieter kann den Einwand der fehlenden Umlagemöglichkeit erst nach Einsicht in die Abrechnungsunterlagen erheben.

In dem jetzt entschiedenen Fall hat der BGH zumindest das Problem gesehen, musste es aber nicht lösen, weil es nicht darauf ankam. Bei den streitigen Positionen war es so, dass trotz der Bildung von Abrechnungseinheiten auch Einzelrechnungen existierten, die den jeweiligen Häusern zugeordnet werden konnten. In diesem Fall, so der BGH, genügt es, wenn in der Abrechnung der jeweilige Rechnungsbetrag angegeben ist.

Fazit: Wie sich der BGH künftig zu dem oben dargestellten Problem entscheidet, bleibt abzuwarten, vielleicht revidiert er seine Rechtsprechung, vielleicht auch nicht. Denn es gibt auch Gründe, die bisherige Rechtsprechung trotz der Kritik beizubehalten. Jeder, der einmal versucht hat, eine umfangreiche Betriebskostenabrechnung einer Abrechnungseinheit zu prüfen, wird bestätigen, dass diese mitunter unübersichtlich und somit schwer nachzuvollziehen sind. Deshalb mag es für die Verständlichkeit sinnvoll sein, die Rechenschritte bereits in der Abrechnung zu fordern, auch wenn diese dadurch noch umfangreicher wird. Jedem Vermieter ist diese Darstellung jedenfalls derzeit dringend anzuraten, um potentiellen Einwendungen des Mieters aus dem Wege zu gehen.

Detailinformationen: RA Falk Gütter, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Tel. (0351) 80 71 8-41, guetter@dresdner-fachanwaelte.de

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