Pflicht zu Schönheitsreparaturen setzt zu Mietbeginn renovierte Wohnung voraus

Der Bundesgerichtshof hat nunmehr in einer aktuellen Entscheidung die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen auf Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig angemieteter Wohnungen für unwirksam erklärt, sofern der Vermieter dem Mieter hierfür keinen angemessenen Ausgleich gewährt.

Eine Wohnung ist insoweit nicht erst dann unrenoviert oder renovierungsbedürftig, wenn sie etwa übermäßig stark abgenutzt oder gar völlig abgewohnt ist. Ausreichend ist vielmehr, dass die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorangegangenem Zeitraum aufweist. Dabei bleiben allein Gebrauchsspuren außer Betracht, die derart unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Entscheidend ist letztendlich, dass die überlassene Wohnung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermittelt.

Beruft sich ein Mieter auf die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel, so obliegt ihm die Darlegungs- und Beweislast dahingehend, dass die Wohnung zum Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war.

Der Vermieter muss schließlich darlegen und ggf. beweisen, dass er dem Mieter eine angemessene Ausgleichsleistung gewährt hat.

Im Ergebnis ist nun zu beachten, dass Vermieter vom Mieter in keinem Fall mehr Schönheitsreparaturen beanspruchen können, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn renovierungsbedürftig oder gar unrenoviert gewesen ist. Auf den genauen Wortlaut etwaiger Klauseln kommt es dabei nicht an.

Die Möglichkeiten für Vermieter auf entsprechende Übertragung von Verpflichtungen auf Mieter werden damit immer überschaubarer.

Auch eine entsprechende Umlage von voraussichtlichen Kosten für Schönheitsreparaturen auf die Höhe des Mietzinses bei künftigen Vermietungen wird wohl mit Inkrafttreten der "Mietpreisbremse"  kaum bis gar nicht mehr möglich sein.