Quadratmeterzahl falsch angegeben: Mieterhöhung wegen zu großer Wohnung?

In Mietverträgen angegebene Wohnungsgrößen stimmen oft nicht mit der Realität überein. Ist die Wohnung kleiner als angegeben, kommt eine Mietminderung in Betracht – aber bei tatsächlich größerer Wohnung auch eine Mieterhöhung? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat diese Frage heute in einem aktuellen Fall entschieden.

Mieterhöhung um rund 50 Prozent

Eine Vermieterin hatte festgestellt, dass ihre Berliner Wohnung statt der im Mietvertrag angegebenen 156,95 Quadratmeter tatsächlich 210,43 Quadratmeter Wohnfläche umfasste. Ihr Mieter war noch zu D-Mark-Zeiten eingezogen und zahlte zuletzt eine Kaltmiete von 629,75 Euro pro Monat.

Zukünftig wollte die Eigentümerin 937,52 Euro von ihm haben – das sind rund 50 Prozent mehr als zuvor. Eine Erhöhung um 94,46 Euro begründete sie mit der ortsüblichen Vergleichsmiete. Bis zu der sind Mieterhöhungen nach § 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) regelmäßig möglich.

Den darüber hinausgehenden Anstieg um 213,31 Euro hielt sie wegen der tatsächlich größeren Wohnung für gerechtfertigt. Der Mieter sah das anders, er akzeptierte zwar eine Anpassung um 15 Prozent, stimmte aber einer weiteren Erhöhung nicht zu.

Tatsächliche Wohnfläche entscheidet

Dazu entschied der Bundesgerichthof nun, dass es bei einer derartigen Mieterhöhung auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankommt. Bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind Wohnungen heranzuziehen, die dem tatsächlichen Wohnwert entsprechen und nicht der falsch im Mietvertrag angegebenen Quadratmeterzahl.

Allerdings ist auch hierbei die sogenannte Kappungsgrenze zu beachten. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete gemäß § 558 III 1 BGB regelmäßig um nicht mehr als 20 Prozent erhöht werden. In Berlin und verschiedenen anderen Städten mit sogenannter prekärer Wohnraumsituation ist die Grenze sogar auf nur 15 Prozent abgesenkt worden.

Kein Wegfall der Geschäftsgrundlage

Auch liegt in der neuen Erkenntnis über die tatsächliche Wohnfläche kein Wegfall der Geschäftsgrundlage im Sinne von § 313 BGB vor, der zu einer darüberhinausgehenden Anpassung der Miete berechtigen würde. Schließlich gehört es in die Risikosphäre des Eigentümers und Vermieters, die richtige Wohnungsgröße zu kennen, in den Mietvertrag zu schreiben und abzurechnen.

Die von der Eigentümerin in diesem Fall geforderte Mieterhöhung war danach deutlich zu hoch bemessen. Immerhin 724,21 Euro kann sie jetzt von ihrem Mieter verlangen – die 15 Prozent mehr als zuvor, denen der Bewohner ja bereits zugestimmt hatte.

(BGH, Urteil v. 18.11.2015, Az.: VIII ZR 266/14)

(ADS)