Räumung von Gewerbeflächen im Eilrechtsschutz!

Ein Ladenmieter gerät mit der Mietzahlung in Verzug und wird antragsgemäß zur Räumung verurteilt. Unmittelbar vor der Zwangsräumung teilt er mit, den Besitz an der Mietsache an einen Untermieter übertragen zu haben. Der Gerichtsvollzieher rückt wieder ab. In einem weiteren Gerichtsverfahren erwirkt der Vermieter einen Räumungstitel gegen den Untermieter. Gegen diesen betreibt der Vermieter nun die Zwangsräumung. Der Untermieter verfährt nun wie der Mieter: Er teilt kurz vor dem Räumungstermin mit, den Besitz an einen Dritten übertragen zu haben. Der Mietrückstand beträgt zwischenzeitlich mehrere einhunderttausend Euro. Der Vermieter beantragt nun im Wege des Eilverfahrens die Räumung durch den Dritten.

Das OLG Frankfurt am Main gibt dem Antrag statt und bejaht neben der unzweifelhaft gegebenen Herausgabepflicht auch die Eilbedürftigkeit. Wenngleich strenge Anforderungen an eine Leistungsverfügung zu stellen seien, weil dadurch in der Regel nicht nur ein vorübergehender Zustand geregelt werde, wurden diese für den beschriebenen Sachverhalt bejaht. Zwei vom Vermieter erstrittene Räumungsurteile, die angesichts der jeweiligen Besitzweitergabe nicht vollstreckbar waren, reichten aus, um eine für den Vermieter unzumutbare Rechtsbeeinträchtigung anzunehmen. Für das Wohnraummietrecht sei mit § 940a Abs. 2 ZPO eine Rechtsgrundlage geschaffen worden, die solche Situationen für den Vermieter entschärfen solle. Wenngleich diese Vorschrift weder direkt noch analog auf Gewerberäume anwendbar sei, schließe das nicht aus, die in § 940a Abs. 2 ZPO enthaltene gesetzliche Wertung auch bei Gewerberaum zu berücksichtigen. Hinzu komme, dass erhebliche Mietrückstände bestünden und jeweils gezielt die Zwangsräumung verhindert worden sei. Damit sei zu befürchten, dass auch künftig ein effektiver Rechtsschutz durch das Hauptsacheverfahren nicht gewährleistet werden könne.

Mit dieser Entscheidung scheint ein Meinungsumschwung in der obergerichtlichen Rechtsprechung stattzufinden. Das ist im Interesse eines effektiven Rechtsschutzes begrüßenswert.

(OLG Frankfurt vom 13.09.2019, 2 U 61/19)