Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine so genannte
"Bruchteilsgemeinschaft". Dem einzelnen Miteigentümer steht ein
quotenmäßiger Anteil am Gesamteigentum zu (ideeller Bruchteil),
über den er frei verfügen kann (§ 747 Satz 1 BGB) und der
rechtlich selbstständig ist. Über die Gemeinschaft im Ganzen können
die Teilhaber aber nur gemeinschaftlich verfügen (§ 747
Satz 2 BGB).
Das Gesetz geht im Grundsatz davon aus, dass
eine Bruchteilsgemeinschaft selbst nicht rechtsfähig ist. Für sie
handeln und haften die einzelnen Mitglieder je nach ihren Befugnissen.
Daraus folgt, dass die Gemeinschaft auch für Verbindlichkeiten der
Gemeinschaft haftet, und zwar jeder Eigentümer selbst
gesamtschuldnerisch - also in voller Höhe.
Der
Bundesgerichtshof (BGH) hat es 2005 jedoch für notwendig erachtet,
der Wohnungseigentümergemeinschaft - entgegen der gesetzlichen
Einordnung - zumindest teilweise eine eigene Rechtspersönlichkeit
zuzuerkennen. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist danach
rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen
Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt. Dadurch hat das Gericht die
gesamtschuldnerische Haftung einzelner Wohnungseigentümer für
Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft weitgehend aufgehoben.
Für die gemeinschaftlichen Verbindlichkeiten hat danach lediglich die
Gemeinschaft mit ihrem Gesamthandsvermögen einzustehen, nicht der
einzelne Eigentümer mit seinem Privatvermögen (Beschluss des
Bundesgerichtshofes vom 02.06.2005, Aktenzeichen: V ZB 32/05).
Rechtstipp: Die Gläubiger werden durch das Urteil nur unwesentlich
schlechter gestellt. Zwar können sie nicht mehr jeden Eigentümer
für die Gesamtschuld in Haftung nehmen und unmittelbar auf Zahlung
verlangen, sie können aber auf das Verwaltungsvermögen (z. B.
Rücklagen) zurückgreifen und die Zahlungsansprüche, die die
Eigentümergemeinschaft gegenüber den Einzeleigentümern hat,
pfänden.
Mit der Neuregelung des Wohnungseigentumsrechts zum
1. Juli 2007 hat auch der Gesetzgeber diese Rechtsprechung
gebilligt und der Wohnungseigentümergemeinschaft eine begrenzte
Rechtsfähigkeit zugebilligt (§ 10 Absatz 6 WEG).
Gleichzeitig hat der Gesetzgeber versucht, die aus der
Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft entstehenden Folgeprobleme
gesetzlich zu klären. Das betrifft vor allem die Frage der Haftung
der einzelnen Wohnungseigentümer für Forderungen gegen die
Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer haften auch nach dem seit
1. Juli 2007 geltenden Recht gegenüber Dritten persönlich, ihre
Haftung wird aber auf ihren Miteigentumsanteil begrenzt. Damit zahlt
jeder Miteigentümer im Außenverhältnis nur maximal das, was er im
Innenverhältnis auch den anderen Miteigentümern schuldet. So bleibt
die Höhe der Außenhaftung für ihn berechenbar. Beträgt zum
Beispiel der Miteigentumsanteil 1/10, so haftet dieser Eigentümer dem
Handwerker bei einem Auftrag der Gemeinschaft in Höhe von
1.000 Euro auf 100 Euro.
Weiter wird seit dem
1. Juli 2007 die Hausgemeinschaft bei Forderungen gegen einen
Miteigentümer (so genannte "Hausgeldforderungen") im Falle
einer Zwangsversteigerung des Wohneigentums im Verhältnis zu
anderen Gläubigern, beispielsweise Banken, bevorzugt behandelt,
und zwar bis zu einer Höhe von fünf Prozent des Verkehrswerts des
versteigerten Eigentums. Früher gingen die anderen
Gemeinschaftsbeteiligten oft leer aus, wenn ein Mitglied anteilige
Kosten nicht begleichen konnte und sie dafür eingestanden hatten.
Wurde die Wohnung des Schuldners zwangsversteigert, wurden aus dem
Erlös zuerst andere, vorrangige Gläubiger bedient.
Zuletzt geändert am 01.07.2007
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