Zwar wurden durch das neue Mietrecht Zeitmietverträge auf wenige
Ausnahmen begrenzt, die Rechtsprechung hat dagegen entschieden, dass
"durch die Hintertür" eine Art Befristung geschaffen werden kann.
Sowohl Vermieter als auch Mieter können zeitlich befristet auf ihr
ordentliches Kündigungsrecht verzichten.
Zwei Fälle sind zu
trennen:
- Verzichtet nur dem Mieter und nicht der
Vermieter vertraglich für eine bestimmte Zeit (z. B. fünf Jahre) auf
sein Kündigungsrecht, kann die Vereinbarung nur durch individuelle
Vereinbarung zwischen den Parteien und nicht aufgrund vorgegebener
Vertragsbedingungen des Vermieters erfolgen (Urteil des
Bundesgerichtshofs vom 22.12.2003, Aktenzeichen: VIII ZR 81/03).
- Soweit beide Parteien zeitlich begrenzt einen
Kündigungsausschluss vereinbaren, kann eine solche Vereinbarung sogar
formularmäßig, also in Form von Allgemeinen Vertragsbedingungen des
Vermieters getroffen werden (Urteile des BGH vom 30.06.2004,
14.07.2004 und 06.10.2004, Aktenzeichen: VIII ZR 379/03, VIII ZR
294/03, VIII ZR 2/04). Die Dauer des Verzichts hat die Rechtsprechung
dabei aber auf maximal vier Jahre begrenzt, längere Zeiten
benachteiligten den Mieter unangemessen und seinen deshalb unwirksam
(Urteil des BGH vom 06.04.2005, Aktenzeichen: VIII ZR 27/04).
Die Gerichtsentscheidungen werden von Mieterschutzvereinen
als Umgehung des Mieterschutzes massiv kritisiert.
Der BGH
argumentiert dagegen: Der Verzicht auf das Kündigungsrecht sei nicht
dadurch ausgeschlossen, dass das Gesetz in § 573c Absatz 4
des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ein Abweichen von den
gesetzlichen Kündigungsfristen zum Nachteil des Mieters verbietet.
Die Vorschrift beziehe sich nur auf die Kündigungsfrist und setze das
Bestehen eines Kündigungsrechts voraus. Auch die strengen Regeln zum
Zeitmietvertrag würden nicht verletzt. Durch sie soll der Mieter vor
dem Verlust der Wohnung, nicht aber vor einer längeren Bindung an den
Vertrag geschützt werden. Auch der Regierungsentwurf zu § 575
BGB gehe davon aus, dass das ordentliche Kündigungsrecht für einen
vertraglich festgelegten Zeitraum beiderseits ausgeschlossen werden
kann.
Rechtstipp für Mieter: Bei Mietverträgen, die die
gesetzliche Kündigungsfrist derart umgehen, sollten Sie auf eine
Nachmieterklausel drängen. Darin kann bestimmt werden, dass der
Mieter früher als vereinbart ausziehen kann, sofern er einen
Nachmieter für die Wohnung findet. Ohne ausdrückliche
Nachmieterklausel kann der Mieter nur in Härtefällen durch Benennung
eines Nachmieters aus dem Vertrag kommen, wenn der Vermieter nicht
zustimmt (siehe Ratgeber "Mietvertrag über Wohnraum Teil 3",
Abschnitt "Nachmieter").
Miethöhe
Zuletzt geändert am 05.01.2006
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