Je nach Gegenstand, bedarf es zur Beschlussfassung
- einfacher Mehrheit:
Mehr Ja- als Nein-Stimmen der anwesenden
oder ordnungsgemäß vertretenen Eigentümer in der
Eigentümerversammlung - Allstimmigkeit (Einstimmigkeit):
Zustimmung aller Eigentümer
Das neue
Wohnungseigentumsrecht hat die Möglichkeiten der nicht einstimmigen
Beschlussfassung erweitert. Dazu wurde zum 1. Juli 2007 unter
anderem der Bergriff der "(doppelt) qualifizierten Mehrheit" ins
Wohnungseigentumsgesetz (WEG) eingeführt.
Sie liegt vor, wenn
gleichzeitig:
- in der Eigentümerversammlung ein
Beschluss von 3/4 der Eigentümer (aller Eigentümer, nicht nur der
Anwesenden!) gefasst wird.
- diese Eigentümer über mehr als
die Hälfte der Miteigentumsanteile verfügen.
Jeder
Eigentümer zählt dabei nur einfach, ganz gleich, über wie viele
Wohnungen er verfügt. Das heißt also: Die qualifizierte Mehrheit
gilt nur, wenn den Befürwortern eines Beschlusses zusammen mehr als
die Hälfte der gemeinsamen Anlage gehört.
Ist ein
Mehrheitsbeschluss oder (doppelt) qualifizierter Mehrheitsbeschluss
zulässig, müssen auch die Eigentümer, die gegen den Beschluss
gestimmt haben, die Maßnahme mittragen, auch deren Kosten.
So
können die Wohnungseigentümer seit 1. Juli 2007 mit einfacher
Mehrheit über die Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten
entscheiden (§ 16 Absatz 3 WEG). Sie können dabei etwa
einen Maßstab zugrunde legen, der sich am individuellen Verbrauch
oder der Verursachen orientiert. Das könnte zum Beispiel den geradezu
klassischen Streitfall bei den Abfallkosten klären: Nach gesetzlicher
Regelung zahlt hier nämlich der Single mehr als eine mehrköpfige
Familie in einer vergleichbar großen Wohnung, obwohl er viel weniger
Abfall produziert.
Regelungen der Art und Weise von Zahlungen,
der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine
besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen
besonderen Verwaltungsaufwand können ebenfalls mit einfacher
Stimmenmehrheit beschlossen werden (§ 21 Absatz 7 WEG).
Eine qualifizierte Mehrheit reicht nach neuer Gesetzeslage (§
22 Absatz 2 WEG) vor allem für den Beschluss von
Modernisierungsmaßnahmen nach § 559 Absatz 1 Bürgerliches
Gesetzbuch (BGB) und Anpassungen des Gemeinschaftseigentums an den
Stand der Technik (z. B. Einbau eines Fahrstuhls, Maßnahmen zur
Energieeinsparung und Schadstoffreduzierung). Früher genügte eine
Gegenstimme in der Eigentümerversammlung und schon musste auf solche
Maßnahmen verzichtet werden. Das führte zu einem regelrechten
"Modernisierungsstau", dem der Gesetzgeber mit der Neuregelung
abhelfen wollte. Gerichtlich anfechten können sie den Beschluss nur,
wenn die Modernisierung den "Charakter" der Wohnanlage verändern
würde (z. B. Luxussanierung eines durchschnittlichen Wohnhauses)
oder sie durch die finanzielle Belastung ihr Wohneigentum verkaufen
müssten.
Auch die Umlage der Kosten für eine
Instandhaltungs- oder Baumaßnahme kann mittels doppelt qualifizierter
Mehrheit von der gesetzlichen Verteilung nach Miteigentumsanteilen
abweichend geregelt werden (§ 16 Absatz 4 WEG). Dies
ermöglicht gerechtere Ergebnissen, wenn auf den Nutzen oder die
Nutzbarkeit für die einzelnen Miteigentümer abgestellt wird. Werden
beispielsweise die Fenster erneuert, könnten die Eigentümer nach
Anzahl der Scheiben in ihrer Wohnung zur Kasse gebeten werden statt
nach reiner Wohnfläche.
Solche Beschlüsse lassen sich
allerdings nicht allgemein für die Zukunft festlegen, sondern nur
für einzelne anstehende Maßnahmen. Unwirksam wäre so beispielsweise
ein Beschluss, nach dem die Renovierung der Balkonbrüstung immer nur
von den Benutzern des Balkons zu bezahlen wäre.
Völlig frei
in ihren Beschlüssen ist die Eigentümerversammlung jedoch auch mit
qualifizierten Mehrheiten nicht. Kostenverteilungen, seien es für
Modernisierung, Instandhaltung oder Betriebskosten, dürfen einzelne
Eigentümer nicht unangemessen benachteiligen. Sie sollten sich,
besonders bei den Betriebskosten, nach dem Gebrauchs- und
Verursacherprinzip richten. Andernfalls können Betroffene gerichtlich
dagegen vorgehen. Was allerdings als ungerecht gilt, werden die
Gerichte im Einzelfall klären müssen.
Zuletzt geändert am 01.07.2007
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