Für Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen gelten
Besonderheiten. In diesen Fällen kann der Vermieter auch ohne
Zustimmung des Mieters und ohne Rücksicht auf Vergleichsmiete und
Kappungsgrenze die Miete erhöhen. Was als Modernisierung anzusehen
ist, geht aus dem Abschnitt "Modernisierung" hervor.
Rechtstipp für Mieter: Instandhaltung ist keine Modernisierung.
Instandhaltung muss der Vermieter selbst tragen, da dies seine
Vertragspflicht ist (siehe Abschnitte "Schönheitsreparaturen" und
"Bagatellschäden"). Trennen Sie deshalb genau zwischen beiden
Begriffen. Werden zum Beispiel alte schadhafte Fenster ausgewechselt
und durch neue Fenster mit Doppelverglasung eingebaut, dürfen nur die
Mehrkosten, die die Kosten des Einbaus von einfach verglasten Fenstern
übersteigen, auf den Mieter abgewälzt werden.
Zulässig ist
gemäß § 559 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) bei
Wohnraum eine Erhöhung der Jahresmiete um maximal elf Prozent der
Modernisierungskosten.
Der Mieter muss ausreichend Zeit haben,
um zu prüfen, ob die Erhöhung hinnimmt. Der Vermieter hat daher
mindestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art, Umfang,
Beginn und voraussichtliche Dauer sowie die zu erwartende Erhöhung
des Mietzinses einschließlich der Berechnung in Textform mitzuteilen
(§ 554 Absatz 3 Satz 1 BGB).
Die erhöhte
Miete darf erst nach Abschluss der Modernisierung verlangt werden. Das
Verlangen ist von der Ankündigung der Modernisierung zu unterscheiden
und muss wiederum in Textform gegenüber dem Mieter erklärt werden
(§ 559b BGB). Für die Mieterhöhung muss der Vermieter eine
nachvollziehbare Berechnung vorlegen und etwaige erhaltene
öffentliche Zuschüsse angeben. Diese muss er von den Kosten
abziehen.
Der Mieter muss die erhöhte Miete ab dem dritten
Monat nach dem Zugang der Erklärung leisten.
War die vor der
Modernisierung erfolgte Ankündigung nach § 554 Absatz 3
Satz 1 BGB fehlerhaft oder weicht die tatsächliche Erhöhung um
mehr als zehn Prozent davon ab, verlängert sich die Frist für die
erste erhöhte Zahlung um sechs Monate.
Rechtstipp für
Mieter: Haben Sie berechtigte Zweifel an der geltend gemachten
Mieterhöhung, so können Sie auf Herabsetzung des Erhöhungsbetrages
klagen.
Zuletzt geändert am 05.01.2006
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