Liegt ein Mangel vor und wurde er dem Vermieter angezeigt (siehe
die beiden vorherigen Abschnitte), stehen dem Mieter grundsätzlich
zwei Rechte zu.
Er kann:
- die Beseitigung des
Mangels verlangen.
- die Miete entsprechend der
Beeinträchtigung mindern, soweit die Beeinträchtigung nicht nur
unerheblich ist (§ 536 Bürgerliches Gesetzbuch, BGB).
Der Mangel darf allerdings nicht vom Mieter selbst
verschuldet worden sein.
Die Minderung steht dem Mieter für
den Zeitraum vom Eintritt des Mangels bis zur Beseitigung zu. Die
Kürzung der Miete muss dem Vermieter nicht gesondert angekündigt
werden, soweit eine ordnungsgemäße Anzeige erfolgt ist. Die Höhe
der Minderung ist vom Einzelfall abhängig. Sie bemisst sich danach,
in wieweit der vertragsgemäße Gebrauch konkret beeinträchtigt war.
Die Höhe der Mietminderung wird von den Gerichten prozentual
geschätzt. Bei der Berechnung ist von der Bruttomiete inklusive aller
Betriebskosten auszugehen (Urteil des Bundesgerichtshofs vom
06.04.2005, Aktenzeichen: XII ZR 225/03).
Rechtstipp für
Mieter: Der Mieter kann auch mindern, wenn er Baumaßnahmen -
beispielsweise einer Modernisierung - vorher zugestimmt hat.
Beseitigt der Vermieter den Mangel innerhalb einer angemessenen,
vom Mieter bestimmten Frist nicht (Verzug), kann der Mieter neben
Beseitigung und Mietminderung zusätzlich:
- Schadensersatz verlangen, wenn der Mangel bereits bei
Vertragsschluss bestanden hat oder nachträglich vom Vermieter zu
verschulden ist (§ 536a Absatz 1 BGB).
- den Mangel
selbst beseitigen und Ersatz der dafür erforderlichen Aufwendungen
verlangen (§ 536a Absatz 2 Nr. 1 BGB).
Entsteht
dem Mieter beispielsweise ein weiterer Schaden, weil der Vermieter den
Mangel nicht behoben hat, kann er diesen ersetzt verlangen, etwa wenn
er ins Hotel ziehen muss, weil im Winter die Heizung nicht
funktioniert (§ 536a BGB).
Mängel können auch ohne
Verzug des Vermieters auf dessen Kosten vom Mieter selbst beseitigt
werden, wenn eine umgehende Beseitigung zur Erhaltung oder
Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist (z. B.
Überschwemmung durch Rohrbruch, ausgefallene Heizung im Winter).
Im Extremfall kann der Mieter sogar außerordentlich kündigen (und
zusätzlich den daraus entstehenden Schaden ersetzt verlangen).Das
geht allerdings nur, wenn aus dem Mangel eine Gesundheitsgefährdung
(§ 569 Absatz 1 BGB) folgt oder ein vertragsgemäßer
Gebrauch völlig ausgeschlossen ist (§ 543 Absatz 1,
Absatz 2 Satz 1 Nr. 1 BGB), etwa durch völligen
Ausfall der Heizung im Winter.
Rechtstipp für Vermieter: Wenn
der Mieter über längere Zeit einen Mangel hinnimmt, verliert er in
der Regel sein Recht zur Minderung und seinen Anspruch auf
Schadensersatz. Dabei wurde von den Gerichten früher eine
Sechs-Monats-Frist angesetzt. Dem hat der Bundesgerichtshof (BGH)
widersprochen. Der Mieter kann auch dann noch kürzen, wenn er länger
als ein halbes Jahr den Mangel vorbehaltlos hingenommen hat (Beschluss
des BGH vom 18.07.2003, Aktenzeichen: VIII 274/02). Wie lange genau,
hat der BGH nicht gesagt. Fest steht aber weiterhin, dass der Mieter
mit der Geltendmachung seiner Rechte nicht unbegrenzt warten kann, da
er das Minderungsrecht sonst "verwirkt". Dies dürfte zumindest nach
einem Jahr der Fall sein.
Zuletzt geändert am 05.01.2006
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