Zu den Schönheitsreparaturen gehört alles, was beim normalen
Wohnen abgenutzt wird und sich im Inneren der Wohnung befindet.
Tapezieren, Anstreichen und Kalken von Wänden und Decken zählt
ebenso dazu wie das Streichen von Heizkörpern und Heizrohren,
Fußböden sowie der Innenseiten von Türen und Fenstern.
Eine
gesetzliche Regelung zu dem Bereich der Schönheitsreparaturen hat der
Gesetzgeber nicht getroffen - bewusst. Die Durchführung von
Schönheitsreparaturen soll von den Parteien selbst vertraglich
geregelt werden.
Schönheitsreparaturen sind grundsätzlich
Sache des Vermieters, da er für einen ordnungsgemäßen Zustand der
Wohnung zu sorgen hat (§ 536 BGB). Häufig wird jedoch im
Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter diese Reparaturen übernimmt.
Eine solche Regelung wird allgemein als zulässig angesehen, soweit es
sich um die laufenden, während der Mietzeit immer wieder anfallenden
Verschönerungsarbeiten handelt. Vereinbarungen wie: "Die
Schönheitsreparaturen trägt der Mieter", oder "Die Kosten der
Schönheitsreparaturen trägt der Mieter" sind also grundsätzlich
wirksam (Urteil des Bundesgerichtshofes vom 14.07.2004, Aktenzeichen:
VIII ZR 339/03).
Wie oft die Schönheitsreparaturen
ausgeführt werden müssen, hängt vor allem davon ab, wie stark das
Mietobjekt abgenutzt worden ist. Allgemeingültige Fristen gibt es
nicht - und dürfen auch nicht vereinbart werden. Soweit feste Fristen
(z. B. "alle drei Jahre" oder "mindestens alle fünf Jahre" oder
"spätestens alle sieben Jahre") im Mietvertrag genannt werden, sind
diese laut Bundesgerichtshof (BGH) unzulässig (Urteil des BGH vom
23.06.2004, Aktenzeichen: VIII ZR 361/03). Werden dagegen angemessene
Fristen vereinbart, die nur als Richtschnur gelten und von denen im
Einzelfall abgewichen werden kann ("im Allgemeinen" / "in der Regel" /
"grundsätzlich"), sind sie zulässig (Urteile des BGH vom 28.04.2004
und 20.10.2004, Aktenzeichen VIII ZR 230/03 und VIII ZR 378/03). Als
angemessen hat der BGH die im - ansonsten inhaltlich überholten -
Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums von 1976 genannten
Fristen anerkannt. Dort sind "im Allgemeinen" für Wohn- und
Schlafräume alle drei Jahre, für Flure und Toiletten alle fünf
Jahre und für andere Räume alle sieben Jahre Schönheitsreparaturen
angedacht.
Dem Mieter darf jedoch nicht ein Übermaß an
Renovierungspflichten auferlegt werden.
Deshalb ist es in der
Regel unzulässig, wenn der Mieter neben angemessenen Fristen
gleichzeitig:
- bei Vermietung einer unrenovierten
Wohnung "bei Einzug", "bei Bedarf" oder "sobald erforderlich"
renovieren muss (Urteile des BGH vom 20.10.2004 und 09.03.2005,
Aktenzeichen: VIII ZR 378/03 und VIII ZR 17/04).
- in jedem
Fall bei Auszug renovieren muss (Urteile des BGH vom 14.05.2003 und
25.06.2003, Aktenzeichen: VIII ZR 308/02 und VIII ZR 335/02).
Durch das Zusammenwirken der Klauseln wird der Mieter
unangemessen benachteiligt (Verstoß gegen § 307 BGB). Folge ist
laut BGH, dass nicht nur eine Klausel, sondern alle
Renovierungspflichten unwirksam vereinbart wurden, sodass der Mieter
überhaupt nicht renovieren muss. Der Vermieter sollte sich also
vorher für eine Regelung entscheiden.
Rechtstipp für
Mieter: Die Schönheitsreparaturen können Sie selbst ausführen, Sie
müssen keinen Fachmann dafür engagieren. Allerdings müssen Sie die
Arbeiten fachgerecht erledigen, denn Pfusch kann der Vermieter
beanstanden. Klauseln im Formularmietvertrag, die es dem Mieter
untersagen, die Schönheitsreparaturen vor dem Ende des
Mietverhältnisses selbst auszuführen und ihn zwingen, die
Ausführung durch einen Fachmann vornehmen zu lassen, sind unwirksam.
Aber: Auch wenn bezüglich der Schönheitsreparaturen nichts
vereinbart war und sie zu Lasten des Vermieters gehen, können Kosten
auf den Mieter zukommen, zum Beispiel wenn sich die von ihm verwendete
Farbe nicht mehr entfernen lässt. Dann hat der Mieter die Mietsache
beschädigt und muss nun Ersatz leisten.
Achtung: In den
Fällen, in denen der Mieter die Durchführung von
Schönheitsreparaturen übernommen hat, kommt es oft vor, dass
Vermieter versuchen, auch Modernisierungsmaßnahmen auf den Mieter
abzuwälzen. Zur Modernisierung zählt alles, was den Wohnwert
steigert, beispielsweise Energie und Wasserversorgung, sanitäre
Einrichtungen und Entwässerung, Belichtung und Belüftung,
Schallschutz, Heizung, Veränderungen für Rollstuhlfahrer. Dies sind
Lasten des Vermieters, die in keinem Fall auf den Mieter abgewälzt
werden können. Im Gegenzug dazu steht dem Vermieter die Möglichkeit
offen, die entsprechenden Kosten auf die Miete umzulegen.
Rechtstipp für Vermieter. Kommt der Mieter seinen
Renovierungspflichten nicht rechtzeitig nach, befindet er sich in
Verzug. Als Vermieter können Sie dann einen Vorschuss in Höhe der
voraussichtlichen Kosten verlangen und selbst renovieren (lassen)
(Urteil des BGH vom 06.04.2005, Aktenzeichen: VIII ZR 192/04).
Zuletzt geändert am 05.01.2006
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