Recht für Jedermann: Neues Mietrecht - was ändert sich für Mieter und Vermieter?

von Rechtsanwalt Andreas Krau

Am 01.05.2013 ist das Mietrechtsänderungsgesetz in Kraft getreten. Damit kommt es zu wichtigen Veränderungen für Mieter und Vermieter.

Schwerpunkte der Änderung sind vor allem die energetische Wohnraumsanierung, die Bekämpfung von Mietnomaden sowie Änderungen im Räumungsverfahren.

Energetische Wohnraumsanierung

Duldungspflicht des Mieters

Im Rahmen der energetischen Wohnraumsanierung hat der Mieter künftig über einen Zeitraum von drei Monaten Maßnahmen zu dulden, die dem Energie- oder Wassersparen und dem Umweltschutz dienen. In diesem Zeitraum ist er nicht mehr berechtigt, die Miete zu senken. Entscheidend ist, dass der sogenannte Primärverbrauch sinkt. Das heißt, dass durch die Modernisierung weniger fossile Brennstoffe verbraucht werden. Hier hat der Mieter direkt einen Nutzen von der Modernisierung: er spart selbst Energie. Die Maßnahmen sind nur zu dulden, sofern die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache nicht vollständig aufgehoben wird.

Dem Vermieter soll so ein Anreiz gegeben werden, entsprechende Maßnahmen, die insbesondere dem Umweltschutz dienen, durchzuführen. Der Zeitraum von drei Monaten, in denen die Miete nicht gemindert werden darf, soll dem Vermieter mehr Planungssicherheit verschaffen und ihm so die Entscheidung für eine Modernisierung erleichtern.

Ebenso hat der Mieter künftig Maßnahmen zu dulden, die nicht ihm direkt dienen, sondern der Umwelt. Das gilt etwa für den Bau einer Photovoltaikanlage auf dem Hausdach, von der der Mieter nicht profitiert, weil der Vermieter den Strom direkt an einen Energieversorger verkauft.

Weiterhin sind Maßnahmen zur Gebrauchswerterhöhung oder Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse sowie Maßnahmen zur Schaffung neuen Wohnraums zu dulden. Diese Duldungspflicht gilt jedoch nur, wenn die Maßnahmen vom Vermieter drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich angekündigt wurden.

Der Mieter hat diese Maßnahmen zu dulden, wenn diese nicht eine besondere Härte für ihn bedeuten. Hier hat eine Abwägung der Interessen des Mieters, des Vermieters und des Umweltschutzes zu erfolgen. Die Frage einer möglichen Mieterhöhung spielt bei dieser Abwägung keine Rolle

Der Mieter kann die Umstände, die eine besondere Härte bedeuten, bis zu einem Monat nach Zugang der Benachrichtigung über die anstehenden Maßnahmen vorbringen. Versäumt der Mieter diese Frist, so hat er die Maßnahmen zu dulden. Dies ist jedoch nur der Fall, wenn der Mieter vom Vermieter vorher ordnungsgemäß über Form und Frist des Härtefalleinwandes informiert wurde.

Problematisch wird künftig die Trennung zwischen Maßnahmen der energetischen Wohnraumsanierung, die keine Mietminderung rechtfertigen, und den üblichen Instandhaltungsmaßnahmen werden, die weiterhin eine Mietminderung rechtfertigen.

Umlage der Sanierungskosten auf die Miete

Der Vermieter kann auch nach neuem Recht nach wie vor jährlich 11 % der Kosten, die für die Modernisierung entstanden sind, auf den Mieter umlegen. Darunter fallen jedoch nur solche Modernisierungsmaßnahmen, die primär dem Umweltschutz dienen. Das bloße Einsparen nicht erneuerbarer Energien reicht nicht aus. Fallen die Maßnahmen zur Modernisierung und Instandhaltung zusammen, muss der Anteil der Kosten, die für die Modernisierung entstehen, errechnet werden, denn nur dieser darf auf den Mieter umgelegt werden.

Auch im Rahmen der Mieterhöhung gibt es eine Härtefallregelung. Erst an dieser Stelle wird die finanzielle Belastung, die möglicherweise eine unangemessene Härte für den Mieter darstellt, berücksichtigt. Diese Zweiteilung der Härtefallabwägung ist neu. Die zu erwartende Mieterhöhung darf im Rahmen der ersten Abwägung bei der Frage der Duldung der Maßnahme keine Berücksichtigung finden. Eine Mieterhöhung ist jedoch ausgeschlossen, wenn sie für die Mieter eine unangemessene Härte bedeuten würde. Hier sind die Interessen des Mieters mit denen des Vermieters abzuwägen. Klima- und Umweltschutz bleiben bei dieser Abwägung außer Betracht. Wann eine Mieterhöhung eine unangemessene Härte bedeutet ist jedoch fraglich; sie aber jedenfalls dann anzunehmen, wenn die Gesamtmietbelastung ein Drittel des Nettoeinkommens überschreitet.

Härtefalleinwendungen werden auch in Bezug auf die Mieterhöhung nur berücksichtigt, wenn sie im Rahmen der oben genannten Frist erfolgen.

Bekämpfung der Mietnomaden

Dem Vermieter soll mit dem neuen Mietrecht die Möglichkeit gegeben werden, effektiv gegen Mietnomaden vorzugehen. Vor allem soll der Räumungsprozess gegen solche Mieter beschleunigt werden, die sich trotz erheblicher Mietschulden mit einer Vielzahl oft unbegründeter Einwendungen gegen die Räumung wehren. Räumungssachen sind auch von den Gerichten zukünftig vorrangig zu bearbeiten. Außerdem kann die Räumung auch gegen Personen durchgesetzt werden, die angeblich Besitzer, aber nicht Mieter dieser Wohnung sind, wovon der Vermieter nichts wusste. Damit soll dem Problem begegnet werden, dass beim Räumungstermin oftmals vermeintliche Untermieter auftauchen, womit die Wohnung dann zunächst nicht geräumt werden konnte.

Durch das neue Mietrecht kann der Mieter während des Verfahrens zur Leistung einer Sicherheit verpflichtet werden. Aus dieser Sicherheit kann der Vermieter sich, wenn er das Verfahren gewinnt, befriedigen. So kommt der Vermieter schneller oder überhaupt zu seinem Geld.

Wir hoffen, Ihnen damit einen ersten Überblick über das neue Mietrecht gegeben zu haben. Einzelfragen sollten Sie dann in die Hände des Fachmanns legen.