In diesem Beitrag informiert Herr Rechtsanwalt Hermes, auch Fachanwalt für Steuerrecht, aus München, der auch Berater im Mieterverein ist (http://www.mhmmuenchen.de ) über die Probleme, die entstehen können, wenn ein potentieller Käufer einer Immobilie eine Reservierungsvereinbarung mit einem Makler abgeschlossen hat, der Kauf der Immobilie aber aus verschiedenen Gründen später nicht (mehr) zustande kommt.
Reservierungsvereinbarung- Was ist das für ein rechtliches Gebilde?
Bei einer Reservierungsvereinbarung handelt es sich um keinen Maklervertrag. Ggfs. Schließen potentielle Interessenten mit dem Makler einen gesonderten Maklervertrag.
Vor dem eigentlichen Kaufvertrag einer Immobilie zwischen dem Käufer und dem Verkäufer wird häufig zwischen dem Makler und dem Kaufinteressenten in München und in Bayern eine Reservierungsvereinbarung abgeschlossen statt sogleich einen Kaufvertrag mit einem zeitlich befristeten, aber sonst an keine Voraussetzungen gebundenen Rücktrittsrechts abzuschließen. Der Makler verpflichtet sich bei Abschluss einer Reservierungsvereinbarung gegenüber dem Kaufinteressenten, das Kaufobjekt ohne Vorbehalt zu reservieren und keinem anderen Interessenten anzubieten. Oftmals versucht der Makler mit dem Abschluss einer Reservierungsvereinbarung für den Fall des Nichtzustandekommens des Hauptvertrages wenigstens einen Teil seiner Provision zu sichern. Hier ist besondere Vorsicht geboten und die genaue Prüfung der Vereinbarung unerlässlich. Die Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Provision ist nämlich im Rahmen eines Formularvertrages unzulässig.
Formbedürftigkeit einer Reservierungsvereinbarung
Entgeltliche Reservierungsvereinbarungen müssen eventuell notariell beurkundet werden, wenn durch sie auf den Kaufinteressenten ein unzulässiger Druck zum Erwerb des Grundstücks ausgeübt wird. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn die Reservierungsgebühr die Grenze von 10-15 % der erwarteten Maklerprovision übersteigt. Ist dies der Fall, ist der Vertag nichtig und etwaige Zahlungen können vom Makler zurück verlangt werden.
Unwirksamkeit der Reservierungsvereinbarung nach § 307 BGB
Eine Unwirksamkeit der Reservierungsvereinbarung ergibt sich nach § 307 BGB auch, wenn die Vereinbarung nicht individuell ausgehandelt wurde, was zumeist der Fall ist. Hier ist ebenfalls besondere Vorsicht geboten und es bedarf einer genauen Überprüfung des Vertrages, da hier der Einzelfall entscheidend ist. Zumeist hat der Makler einen Vordruck, wo er nur noch Preis und Lage des Grundstücks einträgt sowie wie lange das Grundstück reserviert wird.
Greift eine eventuell bestehende Rechtschutzversicherung bei Unwirksamkeit der Reservierungsvereinbarung und Erhebung einer Klage auf Rückzahlung des Maklerhonorars bzw. der Reservierungsgebühr?
In der Praxis zahlen die Käufer an den Makler die Reservierungsgebühr sogleich bei Abschluss der Vereinbarung in bar oder per Scheck. Hier muss der Käufer bei Unwirksamkeit seinem Geld regelrecht nach laufen, d.h. er muss den Makler auf Rückzahlung der Reservierungsgebühr verklagen, falls die Reservierungsvereinbarung über die Immobilie in München oder Bayern unwirksam ist. Besonders ärgerlich ist, dass die meisten Rechtschutzversicherungen eine Deckungszusage nicht erteilen, da eine Angelegenheit im Zusammenhang mit einem Grundstück(serwerb) vorliegt und somit von der Rechtschutzversicherung grundsätzlich nicht gedeckt wird.
Ihre Vereinbarung können Sie mir vorab per E-Mail zu einer ersten Durchsicht übersenden.
Patrick Hermes
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Steuerrecht
Luisenstr. 25
80333 München
Tel.: 089-592033
Telefax: 089-594187
www.kanzlei-hermes.com
info@kanzlei-hermes.com
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