Risiken beim Kauf und Verkauf von Immobilien – Rückabwicklung - Arglist

In der anwaltlichen Praxis häufen sich Fälle in denen Käufer von Immobilien mit der Begründung, es seien Mängel am Haus oder an der Wohnung vorhanden versuchen, den Kaufvertrag rückabzuwickeln oder einen Minderungsbetrag zu bekommen.

Hintergrund ist, dass Immobilien in den letzten Jahren zu immer höheren Preisen gekauft wurden und der Käufer oft nicht über den Preis verhandelt hat. Erst später stellen sich Mängel heraus oder die Erkenntnis, die Immobilie zu teuer erworben zu haben.

Käufer versuchen dann entweder den Preis im Nachhinein noch einmal zu drücken oder sogar den gesamten Kauf rückabzuwickeln.

Gewährleistungsausschluss

In allen von uns geprüften notariellen Kaufverträgen über den Kauf und Verkauf von gebrauchten Immobilien ist ein Gewährleistungsausschluss vorhanden. Oft versichert der Verkäufer zudem, dass ihm keine verdeckten Mängel bekannt seien. Grundsätzlich ist ein derartiger Gewährleistungsausschluss auch wirksam. Der Käufer hat daher grundsätzlich keine Gewährleistungsansprüche gegen den Verkäufer.

Ausnahme: Arglist

Ein derartiger Haftungsausschluss ist aber dann irrelevant, wenn der Käufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Immobilie übernommen hat.

Ein Verkäufer handelt in diesem Sinne arglistig, wenn er einen Fehler der Immobilie zumindest für möglich hält und ferner zumindest damit rechnet und zugleich billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer diesen Mangeln nicht kennt und bei Kenntnis des Mangels den Vertrag entweder gar nicht oder zumindest nicht mit dem gleichen Inhalt geschlossen hätte.

In dem Fall kann der Käufer entweder den Kaufpreis im Nachhinein mindern oder den Kaufvertrag wegen Arglist anfechten und darauf bestehen, dass der Kaufvertrag komplett rückabgewickelt wird.

Ein Rückabwicklungsanspruch ist allerdings in der Regel ausgeschlossen, wenn die Beseitigungskosten 5 % des Kaufpreises nicht überschreiten.

Beweislast - wer muss was beweisen?

In der Praxis sind zahlreiche Gerichtsentscheidungen sogenannte Beweislastentscheidungen. Dieses ist dann der Fall, wenn das Gericht auch nach einer Beweisaufnahme nicht von einer Sachverhaltsdarstellung überzeugt ist und schlicht und einfach nicht weiß, welche der Parteien die Wahrheit sagt. In derartigen Fällen verliert die Partei, die die Beweislast für die entsprechende Behauptung trägt.

Grundsätzlich trägt bei Immobilienkaufverträgen der Käufer die Beweislast dafür, dass ein verborgener Mangel vorliegt und dass ihn der Verkäufer arglistig getäuscht hat. Dieses gilt auch für die Frage, ob der Mangel offenbart wurde.

Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 06.03.2020, Az. V ZR 2/19

Der Bundesgerichtshof (BGH) setzte sich nunmehr mit der Frage auseinander, ob der Käufer auch dann beweisen muss, dass der Verkäufer ihn nicht aufgeklärt habe, wenn es unstreitig ist, dass der Verkäufer den Mangel kannte und im Kaufvertrag versicherte, dass ihm unsichtbare Mängel nicht bekannt seien.

Der BGH entschied, dass der Käufer auch in einem derartigen Fall, die volle Beweislast für die nicht erfolgte Aufklärung trägt. Voraussetzung dafür sei aber, dass der Verkäufer zunächst vorträgt, wo, wann und in welcher Weise er den Käufer aufgeklärt haben will.

Sollte der Verkäufer also ausführen, dass er z.B. bei der Besichtigung am 05.03.2020 dem Käufer erzählte, dass eine Baugenehmigung nicht vorliege oder der Keller feucht sei, so muss der Käufer beweisen, dass diese Aussage nicht stimmt und er nicht aufgeklärt wurde.

Juest+Oprecht Rechtsanwälte begleiten Verbraucher und Anleger beim Verkauf oder Kauf Ihrer Immobilie.

Die Rechtsanwälte Ulrich Husack und Dr. Achim Tiffe prüfen den Kaufvertrag und bei Eigentumswohnungen die Teilungs- und Gemeinschaftsordnung, weisen auf rechtliche Risiken hin, klären Punkte, die vor Vertragsschluss offengelegt werden sollten und helfen Ihnen bei der Abwehr oder der Geltendmachung von Gewährleistungs- und Rückabwicklungsansprüchen.