Rücktritt bei belastetem Kaufgrundstück

Im Falle des Rücktrittes von einem Grundstückskaufvertrag ist der Rückgewährschuldner verpflichtet, eine von ihm veranlasste Belastung des Grundstückes zu beseitigen. Ein Anspruch auf Wertersatz wegen dieser Belastung steht dem Verkäufer und Rückgewährgläubiger nur dann zu, wenn feststeht, dass dem Schuldner die Beseitigung unmöglich ist.

Dies hat der BGH im Urteil vom 10.10.2008 – V ZR 131/07 – entschieden. Mangels vollständiger Kaufpreiszahlung erklärten die Verkäufer den Rücktritt vom Kaufvertrag. Nachdem die Beklagte das Grundstück zwischenzeitlich belastet hatte und auch ihren Zahlungsverpflichtungen gegenüber der Darlehensgeberin nicht nachkam, wurde auf deren Antrag die Zwangsversteigerung des Grundstückes durchgeführt. Die Kläger, welche die Herausgabe des (belasteten) Grundstückes verlangt hatten, begehrten daraufhin die Feststellung der Erledigung ihrer Klage. Weil die Kläger diese nicht Zug um Zug gegen Rückgabe der ersten, gezahlten Kaufpreisrate, sondern unbedingt erhoben hatten, war fraglich, ob sie zunächst begründet war. Maßgebend hierfür war, ob die Kläger etwa aufgrund eines Wertersatzanspruches in Höhe des zur Beseitigung der Belastung erforderlichen Betrages gem. § 346 Abs. 2 S.1 Nr. 2 BGB zu einer Saldierung berechtigt waren

Einen solchen Anspruch hat der BGH vorliegend verneint. Der Rückgewährschuldner sei nur dann zum Wertersatz verpflichtet, wenn es ihm unmöglich wäre, den empfangenen Gegenstand in seiner ursprünglichen Form zurückzugeben. Da ihm keine Beschaffungspflichten auferlegt werden dürften, die einer Schadensersatzverpflichtung gleichkommen, sei in diesen Fällen lediglich ein Ausgleich für den geminderten oder verloren gegangenen Substanzwert vorgesehen. Hierunter falle jedoch nicht die Beseitigung einer der Kreditsicherung dienenden dinglichen Belastung. Das Grundstück werde hierdurch nicht beschädigt, sondern lediglich zum Zwecke der Kreditsicherung genutzt. Dies gelte selbst dann, wenn wie hier dem Schuldner die finanziellen Mittel fehlten, das Grundpfandrecht zu beseitigen. Der Rückgewährgläubiger könne dem Schuldner eine Frist zur Beseitigung der Belastung setzen, nach deren fruchtlosen Ablauf er sodann Schadensersatz statt der Leistung verlangen könne. Der illiquide Rückgewährschuldner könne hingegen seinem Grundpfandrechtsgläubiger anbieten, die gesicherte Forderung durch Abtretung seines Anspruches auf Rückgewähr des Kaufpreises zu erfüllen. Den Klägern habe hiernach ein Anspruch auf Löschung der Grundschuld gegen den Beklagten zugestanden, welchem ein Zurückbehaltungsrecht des Käufers zur Rückzahlung des Kaufpreises gegenüber gestanden habe. Die Möglichkeit einer Aufrechnung schied hiernach aus.

Weitere Informationen auch zu anderen Themen finden Sie unter: „www.dr-s-v-berndt.

de“.