Schadensersatz nach Schlüsselverlust?

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Wurde ein Mietverhältnis beendet, muss der Mieter die Wohnung an den Vermieter zurückgeben. Das geschieht dadurch, dass er das Appartement räumt und die dazugehörigen Schlüssel an den Vermieter übergibt. Streit zwischen den Parteien ist jedoch vorprogrammiert, wenn der Vermieter lediglich einen Teil der Schlüssel zurückerhält, etwa weil der Mieter einen Schlüssel verloren hat. Lässt er dann - um eine missbräuchliche Verwendung des verloren gegangenen Schlüssels durch den Finder zu verhindern - die gesamte Schließanlage austauschen, muss der Mieter unter Umständen die entstandenen Kosten übernehmen.

Austausch der Schließanlage geplant

Ein Mann hatte beim Einzug in eine Mietwohnung zwei Wohnungsschlüssel erhalten, beim Auszug kurze Zeit später aber laut Übergabeprotokoll nur einen Schlüssel an den Vermieter zurückgegeben. Der wandte sich an die WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) und gab an, dass der Mieter nicht erklären konnte, was mit dem Schlüssel passiert ist. Um zu verhindern, dass sich der Finder des verlorenen Schlüssels damit Zutritt ins Haus verschaffen kann, wollte die WEG die gesamte Schließanlage des Hauses austauschen lassen. Hierzu sollte der Vermieter einen Kostenvorschuss zahlen, den er wiederum vom früheren Mieter verlangte. Zu einer Zahlung dieses Betrages sowie zum Austausch der Schließanlage kam es jedoch nie. Der Vermieter verlangte daher gerichtlich Schadensersatz von seinem früheren Vertragspartner.

Dem Vermieter ist kein Schaden entstanden

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied: Sofern die Gefahr einer missbräuchlichen Nutzung des verlorenen Schlüssels besteht, darf der Vermieter die gesamte Schließanlage austauschen und die Kosten vom tollpatschigen Mieter erstattet verlangen. Voraussetzung ist allerdings, dass die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht wurde. Ansonsten ist nämlich gar kein Vermögensschaden entstanden und damit ein Schadensersatzanspruch nicht möglich. Denn eine fiktive Schadensberechnung kommt nicht in Betracht. Schließlich führt allein das „Hinnehmen einer gesteigerten Einbruchsgefahr" nicht zu einem kommerzialisierbaren - also ersetzbaren - Schaden (LG Freiburg, Urteil v. 23.04.2013, Az.: 9 S 154/12).

Vorliegend konnte der Vermieter somit keinen Schadensersatz verlangen, obwohl eine Missbrauchsgefahr vom BGH angenommen wurde. Denn bis zum heutigen Tag ist die Schließanlage nicht ausgetauscht worden, sodass auch kein ersatzfähiger Schaden entstanden ist.

(BGH, Urteil v. 05.03.2014, Az.: VIII ZR 205/13)

Problemfall Schlüsselrückgabe

Zunächst einmal gilt: Hat der Mieter sämtliche Schlüssel trotz beendetem Mietverhältnis einbehalten, so kann von einer Wohnungsrückgabe keine Rede sein. Da er dadurch noch immer im Besitz der Wohnung ist, muss er auch weiter Miete zahlen. Dagegen kann man dem Vermieter den Besitz an seiner Wohnung auch verschaffen, wenn man ihm nur einen Teil der überlassenen Schlüssel zurückgibt und selbst den Besitz an der Wohnung aufgegeben hat. Wie bereits erläutert, muss der frühere Mieter dann aber damit rechnen, dass er die Kosten für den Austausch der Schließanlage übernehmen muss, sofern die Gefahr einer missbräuchlichen Verwendung besteht. Schließlich hat er gegen eine vertragliche Sorgfaltspflicht verstoßen, als er den Schlüssel verlor.

Eine Gefahr der missbräuchlichen Verwendung wird übrigens bejaht, wenn der Schlüssel z. B. auf einer belebten Straße in der Nähe des Wohnhauses verloren wurde. Denn dann besteht die Möglichkeit, dass der Finder weiß, zu welchem Haus er sich Zutritt verschaffen kann und es irgendwann auch tut. Hat der Mieter den Schlüssel aber z. B. während seines Urlaubs im Meer verloren, ist eine Sicherheitsgefahr abzulehnen, da der Schlüssel auf dem Meeresboden liegt, weshalb er von niemandem dazu genutzt werden kann, das betreffende Gebäude widerrechtlich zu betreten.

(VOI)