Schadensersatzanspruch des Vermieters erfordert keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung

In einer aktuellen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof (BGH) eine wichtige Frage im Zusammenhang mit Schadensersatzansprüchen von Vermietern gegenüber Mietern behandelt. Die zentrale Frage war, ob ein Vermieter von seinem Mieter Schadensersatz verlangen kann, ohne zuvor eine angemessene Frist zur Schadensbeseitigung gesetzt zu haben.

Folgender Sachverhalt und Prozessverlauf lagen der Entscheidung zugrunde: Der Beklagte war über einen Zeitraum von mehr als sieben Jahren Mieter einer Wohnung, die dem Kläger gehörte, in Hohenroth. Nachdem das Mietverhältnis einvernehmlich beendet wurde und die Wohnung zurückgegeben wurde, forderte der Kläger Schadensersatz vom Beklagten. Er argumentierte, dass der Beklagte aufgrund von Verletzungen von Obhuts- und Sorgfaltspflichten für verschiedene Schäden an der Wohnung verantwortlich sei. Dabei hatte der Kläger dem Beklagten keine Frist zur Behebung der Schäden gesetzt.

Die Klage auf Schadensersatz hatte in den Vorinstanzen Erfolg und führte zu einer Forderung in Höhe von 5.171 Euro zuzüglich Zinsen. Das Berufungsgericht entschied, dass der Beklagte aufgrund von Schimmelbefall in mehreren Räumen, Vernachlässigung der Badezimmerarmaturen, eines Lackschadens an einem Heizkörper und eines fünfmonatigen Mietausfalls Schadensersatz schulde, wobei diese Schäden auf sein Verschulden zurückzuführen seien. Das Berufungsgericht folgte nicht der Argumentation des Beklagten, dass Schadensersatz nur nach erfolglosem Ablauf einer nicht gesetzten Frist zur Schadensbeseitigung verlangt werden könne. Der Beklagte legte gegen diese Entscheidung Berufung beim Bundesgerichtshof ein.

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil festgestellt, dass ein Schadensersatzanspruch, den ein Vermieter aufgrund von Schäden an der Mietsache geltend macht, keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung gegenüber dem Mieter erfordert. Dies steht im Gegensatz zu Fällen, in denen es um die Nichterfüllung oder mangelhafte Erfüllung von Leistungspflichten durch den Schuldner geht. In solchen Fällen muss der Gläubiger in der Regel dem Schuldner zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben, bevor er Schadensersatz verlangen kann.

Im Gegensatz dazu handelt es sich bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und sie pfleglich zu behandeln, um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht. Die Verletzung dieser Nebenpflicht führt zu einem Schadensersatzanspruch des Vermieters, wenn die Voraussetzungen gemäß § 280 Abs. 1 BGB erfüllt sind. Daher kann ein Vermieter bei Schäden an der Mietsache gemäß § 249 BGB nach eigenem Ermessen entweder die Schadensbeseitigung oder sofortigen Geldersatz verlangen, ohne zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben. Diese Regelung gilt unabhängig davon, ob der Schadensersatzanspruch vor oder nach der Rückgabe der Mietsache gemäß § 546 Abs. 1 BGB geltend gemacht wird. § 546 Abs. 1 BGB regelt weder den Zustand, in dem die Mietsache zurückgegeben werden muss, noch die Voraussetzungen für Schadensersatz.