Schadensersatzpflicht des Vermieters bei Berufen auf unwirksame Dekorationsklausel

Fordert eine professionelle Hausverwaltung den Mieter bei Mietende entgegen der obergerichtlichen Rechtsprechung zur Unwirksamkeit „starrer“ Dekorationsfristen zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf, macht sich der Vermieter dem Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig mit der Folge, dass er für die diesem infolge dessen entstandenen Anwaltskosten aufkommen muss.

Dies hat das Kammergericht im Urteil vom 18.05.2009 zum Az. 9 U 190/08 entschieden. Die Hausverwaltung hatte im vorliegenden Fall dem Mieter dessen Kündigung bestätigt und gleichzeitig gebeten, die entsprechende Vereinbarung der vertraglichen Regelung hinsichtlich der Schönheitsreparaturen zu beachten. Daraufhin schaltete der Mieter einen Rechtsanwalt ein, um der Durchführung der Schönheitsreparaturen bzw. der Abgeltung bei vorzeitiger Beendigung des Vertrages unter Hinweis auf die Unwirksamkeit dieser formularmäßig abgefassten Renovierungsklauseln nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB entgegen zu treten. Die für die Inanspruchnahme des Rechtsanwalts geltend gemachten Kosten erachtete das Kammergericht als ersatzfähigen Schaden, welchen der Vermieter nach den Grundsätzen einer schuldhaften Pflichtverletzung zu tragen habe:

Hierbei erachtete es die Bitte um Beachtung der unwirksamen Vertragsklausel nicht lediglich als bloßen Hinweis auf eine vertragliche Regelung, sondern – aus der maßgeblichen Sicht des Empfängers – als Verlangen einer Leistung, welche nach dem Mietvertrag gerade nicht geschuldet war. Da der Hausverwaltung die obergerichtliche Rechtsprechung zur Unwirksamkeit der starren Dekorationsfristen bekannt sein musste, erfolgte diese Pflichtverletzung auch schuldhaft. Aufgrund dessen war der Mieter als juristisch nicht vorgebildeter Laie auch berechtigt, die Dienste eines Rechtsanwalts in Anspruch zu nehmen.  

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