Nur ca. 20 Gramm leicht ist ein normaler Schlüssel. Doch so wenig er auf den ersten Blick
tatsächlich wiegt, Probleme im Zusammenhang mit einem Schlüssel können schwerwiegende Folgen
haben. Im Mietrecht kommt dem Schlüssel im wahrsten Sinne des Wortes eine
Schlüsselrolle zu und zwischen Mieter und Vermieter kommt es deswegen immer wieder einmal zu
Streitigkeiten, die oft vor Gericht enden. Nicht nur wegen einem teuren Schlossaustausch bei einer
Schließanlage wird prozessiert. Die Stimmung zwischen den Parteien kann so explosiv werden, dass
Richter im Extremfall sogar über einen abgebrochenen Briefkastenschlüssel entscheiden müssen. Die
Redaktion von anwalt.de klärt wichtige Schlüsselfragen, die von ihrer rechtlichen Brisanz oftmals
unterschätzt werden.
Werden Haus- und Wohnungsschlüssel
ausgehändigt, sollte dies stets mit Angabe der Anzahl im Übergabeprotokoll vermerkt
werden.Im
Mietrecht ist der Schlüssel ein wesentliches Element, damit dem Mieter der Besitz an den
Mieträumen eingeräumt wird. Daher ist der Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses dazu
verpflichtet, dem Mieter die Schlüssel zu dem Mietobjekt zu übergeben. Gemäß § 535
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache zum vertragsgemäßen
Gebrauch zu übergeben, d.h. er muss dem Mieter den Besitz und damit die unmittelbare Sachherrschaft
an den Mieträumen und an den Gemeinschaftsräumen (Waschküche etc.) übertragen. Dies geschieht,
indem er dem Mieter die entsprechenden Schlüssel für die Haustür, Wohnung und die Nebenräume
aushändigt.
Erhält der Mieter keinen Schlüssel vom Vermieter, steht ihm ein
Zurückbehaltungsrecht in Hinblick auf Teile bzw. sogar des ganzen Mietzinses und schließlich auch
ein Anspruch auf Mietminderung zu. Die Höhe der Mietminderung richtet
sich dann danach, wie stark die Gebrauchsfähigkeit der Mieträume beeinträchtigt ist. Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat in einem Fall, in dem der Mieter
überhaupt keinen Schlüssel erhielt, eine Mietminderung des Mietzinses auf Null bestätigt
(Urteil v. 07.07.2005, Az.: 10 U 202/04). Erhält der Mieter nicht alle Schlüssel, kommt
ebenfalls eine Mietminderung in Betracht. Dann allerdings nur, wenn hierdurch die
Gebrauchsfähigkeit der Wohnung gemäß § 536 BGB „nicht nur unerheblich“
beeinträchtigt ist.
Je nach Einzelfall kann dem Mieter gleichfalls ein Recht zu einer
außerordentlichen Kündigung zustehen. Bei der fristlosen Kündigung des
Mietverhältnisses wegen Vorenthaltung eines oder mehrerer Schlüssel, empfiehlt sich jedoch auf
alle Fälle zunächst eine Abmahnung. Weigert sich auch danach der Vermieter, die Schlüssel
herauszugeben, kann dies für eine außerordentliche Kündigung ausreichen.
Wie viele
Schlüssel kann der Mieter beanspruchen?
Wie viele Schlüssel dem Mieter zustehen,
hängt davon ab, wie viele er für seine Zwecke benötigt. Bei Wohnungen hängt die Schlüsselanzahl
grundsätzlich von der Anzahl der Bewohner ab. Einem Alleinstehenden stehen regelmäßig jeweils
mindestens zwei Haus- und zwei Wohnungsschlüssel zu. Für jeden Mitmieter sind zusätzlich
mindestens je ein Haus- und ein Wohnungsschlüssel zu übergeben.
Hat der Mieter einen über
die normale mietvertragliche Nutzung hinausgehenden, erhöhten Bedarf an Schlüsseln, etwa weil er
ihn für den Postboten, den Pflegedienst oder für Angehörige benötigt, kann er zusätzliche
Schlüssel beanspruchen. Allerdings muss er dann dafür auch die Kosten tragen.
Soll ein zusätzlicher Schlüssel oder ein Nachschlüssel
angefertigt werden, so muss der Vermieter der Anfertigung des Schlüssels zustimmen. Wird ein
Schloss ausgetauscht, so ist der Vermieter dazu verpflichtet, dem Mieter dieselbe Anzahl an
Schlüsseln für das neue Schloss zu überlassen, die er ursprünglich von der Wohnung
hatte.
Darf der Vermieter Schlüssel zurückbehalten?
Diese Frage ist
klar und eindeutig mit einem Nein zu beantworten, jedenfalls wenn der Mieter nicht ausdrücklich
einverstanden ist, dass der Vermieter einen Schlüssel behält. Keinesfalls ist der Vermieter
berechtigt, Schlüssel etwa wegen ausstehender Mietzahlungen einzubehalten oder eigenmächtig das
Schloss auszutauschen. Dies stellt als Eingriff in das Besitzrecht des Mieters verbotene Eigenmacht
dar und kann eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen (KG, Beschluss v.
02.04.2009, Az.: 12 U 118/08).
Auch für Notfälle ist der Vermieter nicht berechtigt,
einen Schlüssel für die Mieträume zurückzubehalten. Liegt ein Notfall vor und ist der Mieter
nicht da, so muss der Vermieter die Tür notfalls unter Aufsicht der Polizei öffnen lassen. Zur
Sicherung der Wohnung und des Inventars kann er dann im Notfall ebenso die Schlösser austauschen,
dann allerdings muss er dem Mieter die neuen Schlüssel aushändigen, damit dieser wieder seine
Mieträume in Besitz nehmen kann.
Aus dieser Rechtslage ergeben sich für den Mieter
allerdings auch gewisse Pflichten. Ist er für längere Zeit abwesend, muss er die Schlüssel zu
seinen Räumen einer Vertrauensperson aushändigen und den Vermieter bzw. den Hausverwalter darüber
informieren. Denn unterlässt er dies, kann er sich in einem Notfall schadensersatzpflichtig machen,
z.B. wenn ein Rohrbruch einen Wasserschaden verursacht.
Wie sich die
Rechtslage bei einem Wasserschaden darstellt, erfahren Sie im anwalt.de-Rechtstipp „Wasserschaden - Land unter in Wohnzimmer &
Co.“.
Was ist zu tun, wenn man einen Schlüssel
verliert?
Kommt einem Mieter ein Schlüssel abhanden, ist er verpflichtet, den
Verlust dem Vermieter unverzüglich zu melden. Trifft den Mieter am Schlüsselverlust ein
Verschulden, muss er für den Einbau eines neuen Schlosses aufkommen, wenn der Vermieter es
tatsächlich austauschen lässt. Weiter kommt eine Schadensersatzpflicht des Mieters nur in
Betracht, wenn der abhandengekommene Schlüssel auch tatsächlich missbraucht werden kann, um sich
Zugang zu den Räumen zu verschaffen. Für eine Entlastung des Mieters reicht es allerdings nicht
aus, wenn er lediglich vorbringt, dass der Schlüssel kein Namensschild hat und daher auch keiner
bestimmten Wohnung zugeordnet werden kann.
Anders dagegen, wenn der Schlüssel gestohlen
wurde, ohne dass der Mieter sorgfaltswidrig gehandelt hat: Hier muss der Vermieter für die Kosten
aufkommen und kann vom Mieter keinen Schadensersatz für ein neues Schloss verlangen.
Gerade
der Diebstahl eines Schlüssels kann für den Mieter erhebliche Folgen
haben, wenn in die Wohnung eingebrochen wird. Denn in diesem Fall kann möglicherweise in einem
Prozess mit der Hausratversicherung für den Mieter der Nachweis, sorgfaltsgemäß gehandelt zu
haben, oft schwer sein. Das verdeutlicht ein Prozess vor dem Oberlandesgericht Köln: Ein Mieter
verlangte von dem Versicherer, bei dem er eine Hausratversicherung abgeschlossen hatte,
Schadensersatz wegen eines Einbruchdiebstahls. Vor Gericht wollte er nachweisen, dass der Einbruch
mithilfe eines Nachschlüssels gemacht worden war. Allerdings hielten die Richter sein Argument
nicht für ausreichend, dass der Vermieter nur 2 Originalschlüssel erhalten und an den Mieter
übergeben hatte. Nach ihrer Meinung hätte darüber hinaus bewiesen werden müssen, dass
Voreigentümer und Vormieter der Wohnung ebenfalls keine weiteren Schlüssel angefertigt haben.
Diesen Beweis konnte der Mieter jedoch nicht erbringen. Als sie die Berufung abwiesen, lautete die Empfehlung der Richter: Es wäre besser gewesen, einen
neuen Schließzylinder einzubauen (Urteil v. 31.05.2005, Az.: 9 U
109/04).
Wie ist die Rechtslage, wenn der Schlüssel abbricht?
Bricht dem Mieter ein Schlüssel ab, so kommt es wiederum darauf an, ob der Mieter
sorgfaltswidrig gehandelt hat. Normalerweise bricht ein Schlüssel wegen Abnutzung und
Materialermüdung ab, die der Mieter nicht zu vertreten hat. Das Amtsgericht Halle (Saale) hat dies in einem Prozess bestätigt,
indem der Vermieter gegenüber dem Mieter Schadensersatz gem. § 280 BGB wegen eines abgebrochenen
Briefkastenschlüssels forderte. Das Amtsgericht führte dazu aus, dass nach der allgemeinen
Lebenserfahrung ein Schlüssel meistens wegen Materialermüdung abbricht. Allein die Tatsache, dass
der Schlüssel abgebrochen ist, deutet nicht darauf hin, dass der Mieter gegen seine Obhutspflicht
verstoßen hat. Weil dem Mieter auch kein fahrlässiges oder vorsätzliches Handeln in Hinblick auf
seine Verpflichtung, die Mietsachen pfleglich zu behandeln gemacht werden konnte, verneinte das
Gericht einen Schadensersatzanspruch des Vermieters (Urteil v. 17.03.2009, Az.: 93 C
4044/08).
Immer wenn ein Schlüssel verloren geht oder abbricht, ist ein
Schlüsseldienst gefragt. Hilfreiche Tipps rund um das Thema Schlüsseldienst lesen Sie im
anwalt.de-Rechtstipp „Notdienste: Feierabend mit Abzocke“.
Mieter
muss alle Schlüssel bei Mietende zurückgeben
Bei Beendigung des Mietverhältnisses
ist der Mieter gemäß § 546 BGB verpflichtet, dem Vermieter die Wohnung zu übergeben.
Dementsprechend hat er ihm alle Schlüssel auszuhändigen, die er von den Mieträumen und dem Haus
hat, insbesondere auch alle Schlüssel, die der Mieter auf eigene Kosten anfertigen ließ. Eventuell
kommt dann aber eine Kostenerstattung für die zusätzlichen Schlüssel in Betracht.
Im
Normalfall erfolgt die Schlüsselübergabe bei der Wohnungsübergabe. Nach rechtlichen
Gesichtspunkten besteht der Herausgabeanspruch des Vermieters allerdings erst zum Zeitpunkt, in dem
das Mietverhältnis endet. Findet die Wohnungsübergabe zu einem früheren Zeitpunkt statt, müssen
noch nicht alle Schlüssel übergeben werden. Sie können vom Mieter auch danach übergeben werden.
Umgekehrt kann von einer wirksamen Wohnungsübergabe jedoch nicht ausgegangen werden, wenn der
Vermieter überhaupt keinen Schlüssel von der Wohnung erhält. Behält der Mieter die Schlüssel,
steht dem Vermieter währenddessen eine Entschädigung in Höhe der Miete zu. Kommt es bei der Übergabe der Schlüssel zu Problemen und gibt der Mieter
sie gar nicht oder verspätet heraus, so kann der Vermieter von ihm die Kosten für einen
Schlossaustausch verlangen, wenn er ihm zuvor eine Frist mit Androhung der Ablehnung gesetzt
hat.
Weitere interessante Informationen zum Thema Wohnungsübergabe finden Sie
im anwalt.de-Rechtstipp „Mietrecht: Streit bei der Wohnungsübergabe muss nicht
sein“.
Mit den geschilderten Fällen sind leider noch längst
nicht alle Schlüsselfragen beantwortet, die auftauchen können. Hinzu kommt, dass es immer auf den
jeweiligen Einzelfall ankommt. Für eine genaue rechtliche Bewertung und eine Beratung - was gilt, wenn ein Schlüssel verschickt und verloren
geht, wann der Vermieter die Tür im Notfall aufbrechen darf und was es mit Schlüsselklauseln in
einem Mietvertrag auf sich hat - stehen Ihnen gerne unsere Experten mit
anwaltlichem Rat zur Seite.
(WEL)
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Maxfeldstr. 5
