Schnee auf dem Dach – Pflichten des Hauseigentümers

Welche Pflichten treffen den Hauseigentümer, wenn sich auf seinem Hausdach zentimeterdicke Schneemassen ansammeln und die Gefahr steigt, dass die Last vom Dach gleitet und auf Personen oder fremdes Eigentum zu fallen droht? Was geschieht, wenn der Schadensfall tatsächlich eintritt? Und kann der Hauseigentümer seine Pflichten auf den Mieter übertragen?

Den Eigentümer eines Hauses treffen sogenannte Verkehrssicherungspflichten, weil er mit der Eigenschaft als Hauseigentümer eine Obhutspflicht übernimmt. Das folgt daraus, dass laut höchstrichterlicher Rechtsprechung derjenige, der eine Gefahrenlage schafft, grundsätzlich dazu verpflichtet ist, die notwendigen und zumutbaren Vorkehrungen zu treffen, um eine Schädigung anderer möglichst zu verhindern (BGH, Urteil vom 17.05.1960, Az.: VI ZR 117/59). Zu erwähnen ist dabei, dass eine Verkehrssicherung, die jede Schädigung ausschließt, nicht zu erreichen und auch nicht zu erwarten ist. Die rechtlich gebotene Verkehrssicherung umfasst daher nur solche Maßnahmen, die ein umsichtiger und verständiger, in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch für notwendig und ausreichend hält, um andere vor Schäden zu bewahren.

Wenn sich nun also auf dem Hausdach Schneemassen sammeln, die abzurutschen drohen, oder sich spitze Eiszapfen bilden, die herabfallen können, ist der Eigentümer dieses Hauses verpflichtet, Maßnahmen zu ergreifen, um die damit verbundenen vorhersehbaren Gefahren zu beseitigen. Dazu gehört, dass bei akuter Gefahr von Dachlawinen ein Warnschild für Fußgänger aufgestellt und das Dach möglichst schnell von Schnee und Eis befreit wird. Für letzteres ist aus Sicherheitsgründen ein professioneller Dachdecker oder die Feuerwehr um Hilfe zu bitten. Darüber hinaus kann bereits im Voraus die Installation eines Schneefangsystems viel Geld und Mühe ersparen, insbesondere in schneereichen Gebieten. In manchen Städten und Gemeinden ist die Einrichtung eines solchen Schneefangsystems sogar verpflichtend.

Sollte der Schadensfall jedoch trotzdem eintreten, kommt es für die Schadensregulierung darauf an, ob der Hauseigentümer eben diesen Verkehrssicherungspflichten in ausreichendem Umfang nachgekommen ist. Wenn keine Maßnahmen ergriffen worden sind, haftet der Hauseigentümer dem außenstehenden Geschädigten in der Regel gemäß § 823 Abs. 1 BGB wegen Verletzung seiner Verkehrssicherungspflicht. Die Höhe des Schadensersatzanspruches des Geschädigten gegen den Hauseigentümer kann jedoch gemindert sein, wenn den Geschädigten ein Mitverschulden trifft (§ 254 BGB).

Wenn der Hauseigentümer nicht selbst in seinem Haus wohnt, sondern es vermietet, stellt sich die Frage, ob ihn die Verkehrssicherungspflichten weiterhin treffen oder ob er sie auf den Mieter übertragen kann. Grundsätzlich können Verkehrssicherungspflichten des Hauseigentümers, die den Winterdienst (Schneebeseitigungs- und Streupflicht) betreffen, durch eine ausdrückliche Regelung im Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden. In diesem Fall reduziert sich die Verkehrssicherungspflicht des Hauseigentümers auf eine Kontroll- und Überwachungspflicht, nach der er sich in regelmäßigen Abständen davon überzeugen muss, dass die vertraglichen Verpflichtungen eingehalten werden. Im Schadensfall muss der Hauseigentümer darlegen und beweisen, wie er die Erfüllung der Verpflichtung des Mieters überwacht hat, um einer Haftung gegenüber dem Geschädigten gegebenenfalls zu entgehen.

Angesichts der zahlreichen Verpflichtungen und den Folgen bei Pflichtverletzungen ist es Hauseigentümern grundsätzlich zu empfehlen, sich bei Unsicherheiten oder Unklarheiten um anwaltlichen Rat zu bemühen, damit die rechtlichen und finanziellen Risiken möglichst gering bleiben.