Schönheitsreparaturen: Formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln in Wohnraummietverträgen unwirksam

Mit Urteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 242/13 - hat der BGH entschieden, dass Klauseln, die dem Mieter einer Wohnung einen Teil der zukünftig entstehenden Kosten für Schönheitsreparaturen für den Fall auferlegen, dass das Mietverhältnis vor Fälligkeit der dem Mieter im Vertrag übertragenen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen endet, gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam sind. Eine solche Quotenabgeltungsklausel benachteilige den Mieter unangemessen, weil sie von ihm verlange, zur Ermittlung der auf ihn bei der Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrere hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zuließen.

Der BGH hat damit seine bisherige Rechtsprechung zu flexiblen Quotenabgeltungsklauseln aufgegeben. Bisher hatte der BGH formularvertragliche Regelungen, mit denen der Mieter einer Wohnung zur Zahlung eines Teils der nach Beendigung seines Mietverhältnisses fällig werdenden Schönheitsreparaturen verpflichtet wurde, für wirksam gehalten, wenn der tatsächliche Erhaltungszustand der Wohnung in der Weise berücksichtigt wurde, dass die vom Mieter zu tragende Quote nach dem Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum ab der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen bis zu dem Zeitpunkt, zu dem - bei hypothetischer Fortsetzung des Mietverhältnisses - voraussichtlich die Schönheitsreparaturen notwendig werden würden, berechnet wurde.

In seiner Entscheidung vom 18. März 2015 lässt der BGH offen, ob solche Quotenabgeltungsklauseln schon gegen das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 S. 2 BGB) verstoßen.

Jedenfalls liege eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor, die gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGB zur Unwirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel führe. Denn ein durchschnittlicher und verständiger Mieter könne bei Vertragsschluss nicht erkennen, welcher Abnutzungsgrad der Wohnung bei Beendigung des unbefristeten Mietverhältnisses erreicht sein werde. Zudem sei für die Ermittlung der Kostenquote eine Prognose notwendig, wann bei - unterstellter - gleicher Nutzungsart und Nutzungsintensität voraussichtlich Renovierungsbedarf eintreten werde. Die Abschätzung seiner Zahlungsverpflichtung sei dem Mieter also nur auf der Grundlage eines auf mehreren Variablen beruhenden, hypothetischen Sachverhalts möglich. Eine solche Regelung benachteilige den Mieter unangemessen. 

Derartige Bestimmungen über quotenmäßige Beteiligungen des Mieters an Kosten für Schönheitsreparaturen, die bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fällig sind, sind in tausenden Mietverträgen enthalten. Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollten sich Mieter und Vermieter schon rechtzeitig vor Beendigung eines Mietverhältnisses zu der Frage beraten lassen, inwieweit in ihrem Fall eine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen besteht.