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Schönheitsreparaturen im Wohnraummietrecht
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Seit Jahren hat der Bundesgerichtshof bezüglich der Klauseln zu den Schönheitsreparaturen wichtige Entscheidungen getroffen. Die Folgen für Vermieter und Mieter sind mitunter erheblich.
Was sind überhaupt Schönheitsreparaturen?
Es handelt sich nach der Zweiten Berechnungsverordnung (§ 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV) um das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich der Heizrohre, Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Diese Definition wird auch außerhalb des öffentlich geförderten Wohnungsbaues anerkannt.
Wer ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen durchzuführen?
Das Gesetz erlegt dem Vermieter diese Hauptpflicht auf, so § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Allerdings handelt es sich dabei um sogenanntes nachgiebiges Recht, wodurch die Mietvertragsparteien in die Lage versetzt werden, im Vertrag eine anderweitige Regelung zu treffen. Meist wird davon Gebrauch gemacht, so dass dem Mieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen auferlegt wird.
Oftmals erweisen sich diese Klauseln in Formularmietverträgen jedoch als unwirksam, weil der Mieter nach § 307 BGB unangemessen benachteiligt wird.
Hier ein paar wichtige Beispiele:
So wurden in bestimmten Fällen starre Fristenpläne für die Durchführung der Schönheitsreparaturen und starre Abgeltungs- oder Quotenklauseln (bei Auszug vor dem Ablauf eines Fristenplans), die also ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Abnutzungsgrad gelten sollten, als unwirksam angesehen.
Im Januar hatte der Bundesgerichtshof eine Entscheidung über eine Farbwahlklausel (Urteil vom 20.01.2010 - VIII ZR 50/09) zu treffen. Die Mieterin hatte sich in einem Formularmietvertrag verpflichtet, die Schönheitsreparaturen zu übernehmen. In einer Anlage des Vertrags verpflichtete sie sich, die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen nur weiß zu lackieren. Die Mieterin war nach Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund unterlassener Schönheitsreparaturen von der Vermieterin wegen Schadensersatzes verklagt worden. Wie die Vorinstanzen urteilte der BGH zugunsten der Mieterin. Wenn ein Mieter auch während der Mietzeit verpflichtet werde, die Dekoration in einer bestimmten Farbe vorzunehmen, so würde dieser in seiner persönlichen Lebensgestaltung eingeschränkt werden. Demgegenüber stünde kein anerkennenswertes Interesse des Vermieters. Daher erwies sich die Farbwahlklausel als unwirksam.
Die Unwirksamkeit der vertraglichen Bestimmung zu den Schönheitsreparaturen hat gravierende Folgen für Formularmietverträge, denn gem. § 306 Abs. 2 BGB tritt das Gesetzesrecht an deren Stelle, was heißt, dass der Vermieter diese Pflicht trägt.
Es ist also auch bereits vor Abschluss des Vertrages zweckmäßig, sich hierbei eine günstige Position zu sichern. Überdies bedarf die Feststellung der Unwirksamkeit der Klauseln, auch der oben genannten Beispiele, sorgfältiger rechtlicher Prüfung in jedem Einzelfall.
Rechtsanwalt Thomas Lehnik, Mülheim an der Ruhr
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