Schönheitsreparaturen – vom Mieter durchzuführen?

In seinem Urteil vom 18.03.2015 (VIII ZR 185/14) hat der Bundesgerichtshof (BGH) sich mit der Frage auseinandergesetzt, unter welchen Voraussetzungen Schönheitsreparaturen vom Mieter einer Wohnung durchzuführen sind. Dabei hat er die Rechte der Mieter nochmals erheblich gestärkt.

Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass die Beseitigung von Mängeln, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache entstanden sind, dem Vermieter obliegt. Dieser hat aber die Möglichkeit die Durchführung von Schönheitsreparaturen, also im Wesentlichen das tapezieren, anstreichen von Wänden und Decken sowie das Streichen von Heizkörpern, Fensterrahmen und Innentüren auf den Mieter zu übertragen. In der Regel werden vorformulierte Mietverträge (Vertragsmuster) verwandt. Hierbei handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen, bei denen folgende Grundsätze zu berücksichtigen sind.

• Die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach Maßgabe eines starren Fristenplans ist unwirksam, die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter muss vom tatsächlichen Zustand der Wohnung abhängig sein.

• Die Verpflichtung zum Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durchzuführen ohne dass ein individueller Bedarf bestünde ist ebenfalls unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet war.

• Unwirksam ist ferner eine starre Quotenklausel, also eine zeitanteilige Abgeltung von Renovierungskosten auf der Basis einer festen Berechnungsgrundlage, da auch hier der tatsächliche Abnutzungsgrad der Wohnung nicht berücksichtigt wird.

• Der Mieter kann auch nicht verpflichtet werden, die Schönheitsreparaturen in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten vorzunehmen, da dies in unzulässiger Weise in den Ermessensspielraum des Mieters bezüglich der Gestaltung seiner Wohnung eingreift.

• Unzulässig ist auch eine Klausel, die den Mieter nach dem Auszug verpflichtet, alle Tapeten zu entfernen.

• Schließlich hat der BGH in seiner Entscheidung vom 18.03.2015 festgehalten, dass der Mieter nicht verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn er die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übernommen hat. Eine solche Klausel würde nämlich den Mieter verpflichten sämtliche Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen, was dazu führen kann, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder sogar in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter dem Mieter einen angemessenen Ausgleich gewährt, etwa dergestalt, dass der Mieter zum Ausgleich für den Renovierungsaufwand für eine bestimmte Zeit weniger oder keine Miete zu entrichten hat.

Diese grundlegende Entscheidung betrifft eine Vielzahl von Mietwohnungen, bei denen die Schönheitsreparaturen formularmäßig auf den Mieter abgewälzt worden sind, die aber unrenoviert bzw. mit Gebrauchsspuren des Vormieters übergeben worden sind. Die Unwirksamkeit der Klausel führt dazu, dass insoweit die gesetzliche Regelung gilt. Dies bedeutet nichts anderes, als dass der Vermieter im laufenden Mietverhältnis die volle Instandhaltungslast trägt. Einen Vertrauensschutz hat der BGH abgelehnt, da der Vermieter im allgemeinen das Risiko trägt, dass die von ihm verwendeten Klauseln im Rahmen späterer Entscheidungen wegen unangemessene Benachteiligung als unwirksam beurteilt werden.