Mieter eines im Wege der Zwangsversteigerung veräußerten Objekts unterliegen dem Mieterschutz, allerdings kommt dem Ersteher nach Zuschlagerteilung ein zeitlicher Vorteil zugute. Mit Erteilung des Zuschlags in dem Versteigerungsverfahren übernimmt der Ersteher die Rolle des Vermieters in dem vormals bestehenden Mietverhältnis zwischen dem ehemaligen Eigentümer und dem Mieter, soweit das Objekt dem Mieter überlassen war. Insoweit gilt auch hier der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete".
Allerdings steht dem Ersteher das Recht zu, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zum ersten zulässigen Termin nach dem Zuschlag und damit unabhängig vom vertraglich vereinbarten Kündigungsrecht und der vertraglichen Kündigungsfrist gemäß § 57 a ZVG zu kündigen.
Erster zulässiger Termin ist derjenige, für den die Kündigung dem Ersteher ohne schuldhaftes Zögern möglich ist. Dabei berechnet sich der Termin von der Wirksamkeit des Zuschlags und nicht von dessen Rechtskraft an, es sei denn, der Ersteher hatte erst später Kenntnis vom Bestehen des Mietvertrages. Oftmals wird das Mietverhältnis jedoch schon im Versteigerungstermin bekannt gegeben und dem Ersteher damit zur Kenntnis gebracht.
Bei Mietverhältnissen über Geschäftsraum ist der erste zulässige Kündigungstermin gemäß § 580a Absatz 4 BGB, § 580a Absatz 2 BGB der dritte Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres.
Bei Mietverhältnissen über Wohnraum ist der erste zulässige Kündigungstermin gemäß § 573 d Absatz 2 BGB spätestens der dritte Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats. Versäumt der Ersteher jedoch, zum ersten zulässigen Termin zu kündigen, so kann er nicht mehr von dem außerordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch machen. Allerdings kann er unbefangen nach den allgemeingültigen Vorschriften des BGB das Rechtsverhältnis beenden, jedoch mit den daraus resultierenden zeitlichen Verlusten. Der Mieter von Wohnraum ist insoweit vor willkürlichen Kündigungen geschützt, als das der Kündigung ein berechtigtes Interesse zugrunde liegen muss. Der Eigentumswechsel durch Zuschlag allein stellt hierbei jedoch kein berechtigtes Interesse dar. Häufig wird hier u. a. Eigenbedarf durch den Ersteher angemeldet, der jedoch nur unter strengen Voraussetzungen als Grund anerkannt ist.
In Härtefällen kann der Mieter der außerordentlichen Kündigung des Erstehers widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Ausgeschlossen ist das außerordentliche Kündigungsrecht des Erstehers, wenn das Objekt im Wege der Teilungsversteigerung verwertet wurde.
Das Gericht hat auf den Kündigungsschutz des Mieters gegenüber der außerordentlichen Kündigung des Erstehers hinzuweisen. Der Vollstreckungsschuldner selbst kann sich jedoch nicht auf den gesetzlichen Mieterschutz berufen, da er nicht die Stellung eines Mieters hat.
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