Leitsätze des BGH-Urteils vom 14.07.2010 (VIII ZR 45/09):
1. Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch einen Vermieter stellt eine unerlaubte Selbsthilfe dar, für deren Folgen der Vermieter verschuldensunabhängig nach § 231 BGB haftet (Bestätigung der Senatsurteile vom 6. Juli 1977 - , WM 1977, , und vom 1. Oktober 2003 - , WuM 2003, ). (amtlicher Leitsatz)
2. Der Vermieter, der eine Wohnung in Abwesenheit des Mieters ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels durch verbotene Eigenmacht in Besitz nimmt, hat sich aufgrund der ihn treffenden Obhutspflicht nicht nur zu entlasten, soweit ihm die Herausgabe nachweislich vorhandener Gegenstände unmöglich wird oder nachweislich eine Verschlechterung an herauszugebenden Gegenständen eintritt. Er muss aufgrund seiner Obhutspflicht die Interessen des an einer eigenen Interessenwahrnehmung verhinderten Mieters auch dadurch wahren, dass er bei der Inbesitznahme ein aussagekräftiges Verzeichnis der verwahrten Gegenstände aufstellt und deren Wert schätzen lässt. Kommt er dem nicht nach, hat er zu beweisen, in welchem Umfang Bestand und Wert der der Schadensberechnung zugrunde gelegten Gegenstände von den Angaben des Mieters abweichen, soweit dessen Angaben plausibel sind (Anschluss an BGHZ 3, ). (amtlicher Leitsatz)
Der Bundesgerichtshof hat bei einer eigenmächtigen Wohnungsräumung die verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters für die Folgen einer solchen Räumung angenommen.
Nach Auffassung des BGH stellen die nicht durch einen gerichtlichen Räumungstitel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter eine unerlaubte Selbsthilfe im Sinne des § 229 BGB dar. Das gelte selbst dann, wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt und ein vertragliches Besitzrecht des Mieters infolge Kündigung entfallen sei. Der Vermieter muss sich nach der Entscheidung des BGH auch in diesen Fällen - gegebenenfalls nach öffentlicher Zustellung der Räumungsklage - einen Räumungstitel beschaffen und aus diesem vorgehen.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter dem Mieter wegen der eigenmächtigen Wohnungsauflösung zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens nach § 231 BGB verpflichtet sei. Dies gilt auch dann, wenn die zuvor ausgesprochene Kündigung des Vermieters als wirksam unterstellt wird.
Von dieser Ersatzpflicht werde insbesondere eine eigenmächtige Entsorgung der in der Wohnung vorgefundenen Gegenstände erfasst. Denn den Vermieter, der eine Wohnung ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels in Besitz nimmt, treffe für die darin befindlichen Gegenstände eine Obhutspflicht. Da der Mieter von der Inbesitznahme seiner Wohnung nichts wisse und deshalb auch nicht in der Lage sei, seine Rechte selbst wahrzunehmen, gehöre zu dieser Obhutspflicht des Vermieters weiter, dass er ein Bestandsverzeichnis aufstellt und den Wert der darin aufgenommenen Gegenstände feststellt. Komme er dieser Pflicht nicht in ausreichendem Maße nach, müsse er die Behauptung des Mieters widerlegen, dass bestimmte Gegenstände bei der Räumung abhanden gekommen oder beschädigt worden seien, und beweisen, dass sie einen geringeren Wert hatten als vom Mieter behauptet (Umkehr der Beweislast). Das Bestandsverzeichnis sollte daher unter Hinzuziehung eines Sachverständigen aufgenommen werden.
Jeder Vermieter, der zur Selbsthilfe greift und nicht das gerichtliche Verfahren durchführt, läuft daher in Gefahr, sich - verschuldensunabhängig - schadensersatzpflichtig zu machen.
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