Serie Immobilienkauf Teil 6: Wie kann ich mich vor Mängeln des Objekts schützen?

Und wie kann ich meine Ansprüche im Immobilienkaufvertrag sichern?

Bei einem Immobilienerwerb besteht in der Praxis häufig die Gefahr, dass entweder die Immobilie sachlich mangelhaft ist. Dies ist etwa der Fall, wenn die Bausubstanz des auf dem Grundstück stehenden Gebäudes Mängel aufweist (z.B. Hausschwamm, Ungezieferbefall, Feuchtigkeit, Mängel der Statik, etc.). Ein weiteres Problem stellen regelmäßig fehlender Baugenehmigungen, behördliche Bauverbote oder Baulasten dar, die eine bestimmte Pflicht zur Benutzung eines Gebäudes vorschreiben.

Vor Erwerb eines Grundstücks ist es deshalb regelmäßig sinnvoll, ein Sachverständigengutachten über die Qualität des Gebäudes bzw. der Eigentumswohnung einzuholen. Unter Umständen kann ein Boden- bzw. Baugrundgutachten sinnvoll sein.

Im Immobilienkaufvertrag sollte deshalb ausdrücklich festgehalten werden, dass keine behördlichen Bauverbote vorliegen oder dass die Baugenehmigung tatsächlich vorliegt. Lassen Sie sich eine Kopie der Baugenehmigung aushändigen. Sollten Sie auf dem Grundstück bauen wollen, empfiehlt es sich, nachzuprüfen, ob für alle Bauteile eine rechtswirksame, uneingeschränkte Baugenehmigung vorliegt.

Beim Erwerb von Wohnungseigentum ist es unerlässlich, die Teilungserklärung entweder einzusehen oder sich zumindest eine Kopie der Teilungserklärung vom Verkäufer aushändigen zu lassen. Die Gemeinschaftsordnung sollte in Kopie ebenfalls vorliegen. Der Erwerber sollte Kenntnis über die Eigentümerversammlungsprotokolle haben, über die Höhe des Haus- und Wohngeldes Bescheid wissen und auch über die Höhe der Instandhaltungsrücklagen.

Ganz wichtig ist es auch, sich über etwaige lebenslange Wohnrechte oder Pflegerechte, die als dingliche Rechte auf dem Grundstück lasten, zu informieren. Schauen Sie ins Grundbuch und lassen Sie es sich im notariellen Kaufvertrag ausdrücklich zusichern, dass das Grundstück frei von derartigen Belastungen ist. Genauso sollten Sie Verfahren, um sicherzustellen, dass das Grundstück frei von Belastungen, wie Grundschulden und Hypotheken, ist.

Bei einer Eigentumswohnung sollten sich im Klaren darüber sein, welche Sonderumlagen für größere Reparaturen in welchem Zeitraum anstehen. Informationen hierüber können Sie vom Verwalter erhalten.

Nicht zuletzt sollten Sie unbedingt eine Innenbesichtigung der Immobilie vornehmen, möglichst im Beisein des Sachverständigen, der das Grundstück bzw. die Immobilie begutachtet hat.