Sozialklausel bei der Wohnungsmiete

Der Mieter einer Wohnung kann jeder ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Haushaltsangehörigen eine unzumutbare Härte bedeuten würde.

Auf diese sog. Sozialklausel kann sich der Mieter nicht berufen:

- bei befristeten Mietverhältnissen oder
- wenn der Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt ist.

Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung

Eine unzumutbare Härte für den Mieter kann beispielsweise gegeben sein:

- wenn der Mieter angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschaffen kann,
- bei älteren Mietern bei Verwurzelung in einem bestimmten Haus oder einer bestimmten Wohngegend,
- bei Schwangerschaft oder Entbindung,
- bei Krankheit,
- bei Vorbereitung auf eine Prüfung,
- bei erheblichen Aufwendungen des Mieters für die Wohnung und kurzer Mietzeit.

Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses kommt nur dann in Betracht, wenn kein berechtigtes Interesse des Vermieters entgegensteht oder das Interesse des Mieters überwiegt.

Es findet also eine Interessenabwägung zwischen den Interessen des Vermieters und des Mieters statt.

Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden nur die im Kündigungsschreiben angegebenen Gründe berücksichtigt, außer wenn die Gründe nachträglich entstanden sind.

Form und Frist des Widerspruchs

Der Mieter muss seinen Widerspruch gegen die Kündigung schriftlich erklären. Auf Verlangen des Vermieters soll der Mieter über die Gründe des Widerspruchs unverzüglich Auskunft erteilen.

Der Mieter muss den Widerspruch unabhängig von der Länge der Kündigungsfrist spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklären.

Hat der Vermieter nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, so kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären.

Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Widerspruch

Grundsätzlich wird das Mietverhältnis nur auf bestimmte Zeit verlängert, und zwar nur für den Zeitraum, in dem die Härtegründe fortbestehen.

Der Mieter kann verlangen, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist.

Nur ausnahmsweise wird das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt, wenn ungewiss ist, wann voraussichtlich die Härtegründe wegfallen.

Eine Verlängerung des Mietverhältnisses auf Lebenszeit des Mieters ist nicht möglich.

Ist dem Vermieter nicht zuzumuten, das Mietverhältnis zu den bisherigen Vertragsbedingungen fortzusetzen, wird es unter einer angemessenen Änderung der Bedingungen fortgesetzt.

Kommt keine Einigung zwischen Mieter und Vermieter zustande, so werden die Fortsetzung des Mietverhältnisses, dessen Dauer sowie die Bedingungen, zu denen es fortgesetzt wird, durch Urteil bestimmt.

Dies kann im Rahmen eines Räumungsrechtsstreits oder durch Klage des Mieters auf Fortsetzung des Mietverhältnisses geschehen.

Rechtsanwalt Dr. Martin Winkelmann, Essen

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