Der Artikel gibt einen Überblick über die beim Kauf einer Immobilie in Spanien anfallenden Steuern.
Mehrwertsteuer („Impuesto sobre el Valor anadido", kurz „IVA")
Beim Kauf einer neuen Immobilie von einem gewerblichen Unternehmen fällt spanische Mehrwertsteuer an. Der Steuersatz beträgt beim Verkauf von Wohnhäusern und Eigentumswohnungen 8 %. Bei anderen Verkaufsgegenständen, wie z.B. Geschäftslokalen beträgt der Steuersatz 18 %.
Stempelsteuer („Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados")
Unterliegt der Verkauf einer Immobilie der Mehrwertsteuer, so fällt zusätzlich die sogenannte Stempelsteuer an. Der Steuersatz ist regional unterschiedlich und liegt zwischen 0,1 % und 1% des beurkundeten Betrages.
Grunderwerbsteuer („Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales")
Bei einem Kauf von Privatpersonen fällt anstelle der Mehrwertsteuer Grunderwerbsteuer an. Der Steuersatz beträgt 7 %. Auf den Kanarischen Inseln beträgt der Steuersatz 6,5 %.
Einkommensteuer beim Verkauf einer Immobilie
Beim Verkauf einer Immobilie fällt Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn an. Eine Spekulationsfrist wie im deutschen Steuerrecht gibt es dabei nicht.
Besteuert wird der Wertzuwachs zwischen Erwerb (z.B. durch Kauf oder Erbschaft) und Veräußerung, wobei der in der notariellen Urkunde (z.B. „escritura de compraventa" oder „aceptacion de herencia") erklärte Wert maßgeblich ist. Vom Veräußerungserlös abgezogen können bestimmte Verkaufskosten. Ab dem zweiten Jahr wird der Anschaffungswert zudem mit einem Koeffizienten zur Wertanpassung angehoben.
Der Steuersatz beträgt für Beurkundungen bis zum 1.1.2010 18 %. Seit dem 1. 1. 2010 beträgt der Steuersatz auf den Veräußerungsgewinn einer Immobilie 19 %. Übersteigt der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn 6.000,00 Euro beträgt der Steuersatz 21 %.
Beschränkt steuerpflichtige Verkäufer (Nichtresidente) müssen zur Sicherung der Steuerzahlung binnen eines Monats ab Beurkundung des Kaufvertrags 3 % des beurkundeten Kaufpreises abführen (Retención). Der Betrag wird von dem Kaufpreis einbehalten (daher Retención) und vom Käufer unmittelbar abgeführt.
Wird ein Veräußerungsgewinn erzielt, der zum Anfall von Einkommensteuer führt, die höher ist, als die abgeführte Retención, hat der Verkäufer innerhalb von vier Monaten nach Beurkundung des Kaufvertrages, den Restbetrag abzuführen. Ist die tatsächlich anfallende Steuer kleiner als die gezahlte Retención, so kann der Verkäufer eine Erstattung der einbehaltenen 3% des Kaufpreises beantragen. Die (volle) Erstattung erfolgt aber nur, wenn der Verkäufer in den letzten vier Jahren vor dem Verkauf der Immobilie seinen laufenden steuerlichen Verpflichtungen nachgekommen ist. Andernfalls werden die zu wenig gezahlten Steuern zzgl. Verzugszinsen und Säumniszuschlag von der zu erstattenden Summe abgezogen. Interessant ist die Möglichkeit, durch Reinvestition des Veräußerungserlöses die Steuer zu vermeiden. War die veräußerte Immobilie dauerhafter Wohnsitz kann bei Reinvestition binnen 12 Monaten unter bestimmten Umständen die Steuer vermieden werden.
Plusvalía („Impuesto Municipal sobre el Incremento del valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana")
Die Plusvalía oder (Plus Valor) ist eine gemeindliche Wertzuwachssteuer, die den Wertzuwachs von städtischem Grund und Boden besteuert. Die Höhe der Plus Valia hängt von dem gemeindlich festgesetzten Bodenwert („Valor del Terreno"), der Dauer des Besitzes und der Einwohnerzahl der Gemeinde, zu der die Immobilie gehört, ab. Steuerpflichtig ist der Verkäufer.
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