Spanisches Steuerrecht: Regelungen für die Besteuerung des Veräußerungsgewinns 2012

Mit Rechtstipp, welcher am 4.1.2012 veröffentlicht wurde, hatte ich einen kurzen Überblick über die Steuern beim Kauf einer Immobilie gegeben. Nach Einreichung des Rechtstipps Ende 2011 wurde allerdings zur Überraschung aller Beteiligten mit Dekret Gesetz vom 20/11 einige Steueränderungen für 2012 in Kraft gesetzt, vgl. Rechtstipp vom 10.1.2012. Unter anderem wurde eine Erhöhung der Besteuerung des Veräußerungsgewinns von Immobilien verordnet. Der Beitrag gibt einen Überblick über die Besteuerung von Veräußerungsgewinnen von Immobilien in Spanien unter Berücksichtigung der neuesten Rechtsänderungen. Erzielt der Verkäufer einer Immobilie in Spanien beim Verkauf einen Veräußerungsgewinn, ist dieser bei der jährlichen Einkommensteuererklärung am Jahresende anzugeben.  Der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn ist im Grundsatz die Differenz zwischen Wert bei Erwerb (z.B. durch Kauf oder Erbschaft) und Veräußerung. Vom Veräußerungserlös abgezogen können bestimmte Verkaufskosten. Ab dem zweiten Jahr wird der Anschaffungswert zudem mit einem Koeffizienten zur Wertanpassung angehoben. Für Altfälle gibt es unter Umständen noch einige Begünstigungen. Seit dem 1. 1. 2010 beträgt der Steuersatz auf den Veräußerungsgewinn einer Immobilie einheitlich 19 % für beschränkt Steuerpflichtige („Nichtresidente").  Residente müssen bei einem steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn, der € 6.000 übersteigt, sogar 21 % zahlen. Durch das Gesetz 20/2011 wurde der Steuersatz für Nichtresidente für die Jahre 2012 und 2013 auf 21 % erhöht. Für Residente wird der Steuersatz für Veräußerungsgewinne bis € 6.000 auf 21 %, für Veräußerungsgewinne zwischen € 6.000 und € 24.000 auf 24% und für Veräußerungsgewinne über € 6.000 auf 27 % angehoben. Nichtresidente müssen weiterhin zur Sicherung der Steuerzahlung binnen eines Monats ab Beurkundung des Kaufvertrags 3 % des beurkundeten Kaufpreises abführen („Retención"). Der entsprechende Betrag wird regelmäßig vom Käufer einbehalten und direkt abgeführt. Übersteigt der Veräußerungsgewinn, die abgeführte Retención, hat der Verkäufer innerhalb von vier Monaten nach Beurkundung des Kaufvertrages, den Restbetrag abzuführen. Ist die tatsächlich anfallende Steuer kleiner als die gezahlte Retención, so kann der Verkäufer eine Erstattung der einbehaltenen 3% des Kaufpreises beantragen. Die (volle) Erstattung erfolgt aber nur, wenn der Verkäufer in den letzten vier Jahren vor dem Verkauf der Immobilie seinen laufenden steuerlichen Verpflichtungen (Einkommensteuer, Vermögensteuer, Grundsteuer) nachgekommen ist. Andernfalls werden die zu wenig gezahlten Steuern zzgl. Verzugszinsen und Säumniszuschlag von der zu erstattenden Summe abgezogen.