Studentenzimmer: Kündigungsschutz kann eingeschränkt sein

Ein Studentenwohnheim, für das der Kündigungsschutz eingeschränkt ist, liegt nur dann vor, wenn die Dauer des Mietverhältnisses in dem Gebäude im Regelfall zeitlich begrenzt ist und der Begrenzung ein Belegungskonzept zugrunde liegt, das eine Rotation nach abstrakt-generellen Kriterien vorsieht. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

Der Beklagte mietete im Februar 2004 vom Kläger ein Zimmer in einem als «Studentenwohnheim» bezeichneten Anwesen. Die Baugenehmigung war 1972 für ein Studentenwohnheim erteilt worden. 63 der darin befindlichen Wohneinheiten waren aus Landessondermitteln zur Förderung von Studentenwohnheimen öffentlich gefördert worden, wobei die Preisbindung inzwischen abgelaufen ist. Das Anwesen verfügt über 67 Wohnräume, von denen mindestens vier nicht an Studenten vermietet sind. Die möblierten Zimmer sind etwa zwölf Quadratmeter groß, wobei Küche, Sanitäranlagen und Waschräume als Gemeinschaftsräume ausgeführt sind. Die gegenwärtige monatliche Teilinklusivmiete des Beklagten beträgt 190 Euro. Die Mietverträge sind regelmäßig auf ein Jahr befristet und verlängern sich um ein Semester, wenn nicht drei Monate vor Semesterende schriftlich gekündigt wird. Die Verweildauer der Mieter ist sehr unterschiedlich.

Am 27.12.2008 kündigte der Kläger dem Beklagten schriftlich unter Hinweis auf «Hetzereien und Reibereien gegenüber uns und Dritten» zum 31.03.2009. Der Kläger meint, die Kündigung sei auch ohne Darlegung eines berechtigten Interesses gemäß § 573 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) wirksam, da diese Vorschrift gemäß § 549 Absatz 3 BGB nicht anwendbar sei, wenn es sich – wie hier – um ein Studentenwohnheim handele. Mit seiner Klage auf Räumung und Herausgabe der Mietsache hatte der Kläger letztlich keinen Erfolg.

Der BGH verweist auf die Entstehungsgeschichte des § 549 Absatz 3 BGB. Daraus ergebe sich, dass der Gesetzgeber die in dieser Norm enthaltene Einschränkung des sozialen Mieterschutzes nur vor dem Hintergrund des als höher gewichteten Ziels für gerechtfertigt gehalten hat, möglichst vielen Studierenden das Wohnen in einem Studentenwohnheim zu ermöglichen und dabei alle Bewerber gleich zu behandeln. Dieses gesetzgeberische Ziel kann nach Ansicht des BGH nur erreicht werden, wenn der Vermieter in dem Wohnheim ein an studentischen Belangen orientiertes Belegungskonzept praktiziert, das eine Rotation nach abstrakt-generellen Kriterien vorsieht.

Die Dauer des Mietverhältnisses müsse dazu im Regelfall zeitlich begrenzt sein und dürfe nicht den Zufälligkeiten der studentischen Lebensplanung oder dem eigenen freien Belieben des Vermieters überlassen bleiben. § 549 Absatz 3 BGB diene nicht dazu, dem Vermieter eine im Einzelfall gewollte Vertragsbeendigung mit ihm nicht genehmen Mietern zu ermöglichen. Das der Rotation zugrundeliegende, die Gleichbehandlung aller Bewerber wahrende Konzept des Vermieters müsse sich mit hinreichender Deutlichkeit aus einer Satzung, entsprechender Selbstbindung oder jedenfalls einer konstanten tatsächlichen Übung ergeben.

An einem derartigen Belegungskonzept fehle es bei dem vom Kläger betriebenen Wohnheim. Die von ihm erklärte Kündigung war deshalb laut BGH – mangels eines gemäß § 573 Absatz 1 BGB erforderlichen berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses – unwirksam.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 13.06.2012, VIII ZR 92/11