Tausche spanische gegen deutsche Immobilie - Tauschmodell rechtlich machbar

von Dr. Burckhardt Löber, Dr. Alexander Steinmetz und Fernando Lozano

Wenn sich angesichts vieler Schilder mit der Aufschrift „se vende" ein Verkauf der spanischen Immobilie schwierig gestaltet, kann ein Steinzeitmodell durchaus zum Erfolg führen: der Tausch. Vor Einführung des Geldes hieß die Regel schlicht Tausch statt Verkauf. So heißt denn auch die Definition des Tausches im spanischen Código Civil wie folgt: „Der Tausch ist ein Vertrag, durch den sich ein jeder der Vertragsschließenden verpflichtet, eine Sache zu geben, um eine andere zu erhalten" (Art. 1538 Código Civil). Wer also als Immobilieneigentümer im Land des Regens und der winterlichen Kälte Sehnsucht nach südlichem Leben und einer eigenen Finca hat, für den kann das Tauschmodell ebenso attraktiv sein, wie für den deutschen Immobilienbesitzer in Spanien.

Wie kann die Vertragsabwicklung über die Bühne gehen, wenn man einen Tauschpartner in Deutschland oder sonst wo im Ausland gefunden hat? Muss man den notariellen Tauschvertrag vor einem deutschen oder spanischen Notar abschließen, oder müssen Notare beider Länder eingeschaltet werden? Welches Recht findet auf die Tauschvereinbarung Anwendung? Welche Gerichte sind zuständig, wenn es zu Leistungsstörungen kommt? Wer zahlt wo welche Steuern? Gilt auch bei Tauschverträgen unter Nichtresidenten die spanische 3-%-Regelung des Einbehalts (retención)? Insoweit gibt es Fragen über Fragen.

Wichtig in diesem Zusammenhang ist ein kürzlich erlassenes Urteil des spanischen Obersten Gerichtshofs, das die Zulässigkeit und Eintragbarkeit im Ausland abgeschlossener Immobilienkaufverträge über spanische Liegenschaften als rechtswirksam und eintragbar im spanischen Grundbuch angesehen hat. Die Besprechung dieses Urteils (Aktenzeichen 998/2011) kann von den Autoren dieses Beitrags angefordert werden.

Danach könnte der Tauschvertrag vor einem deutschen Notar beurkundet werden, der sowohl die Übertragung der deutschen wie auch der spanischen Immobilie zum Gegenstand hat. Die Urkunde sollte in jedem Falle eine Bevollmächtigung zugunsten eines spanischen Anwaltskollegen enthalten mit der Befugnis, sich um den Vollzug der Urkunde in Spanien zu kümmern und auch eventuelle zusätzliche Erklärungen zwecks Eintragung des neuen Erwerbers im Grundbuch abzugeben.

Auch besteht die Möglichkeit, Vollmachten an Rechtsanwälte in Deutschland und in Spanien zu erteilen, wonach eine gleichzeitige Beurkundung vor einem spanischen und vor einem deutschen Notar erfolgen soll.

In Fällen dieser Art würde es eher einen Zufall bedeuten, wenn beide Liegenschaften gleichwertig sind. Insoweit muss bei unterschiedlichen Wertigkeiten der Liegenschaften eine Ausgleichszahlung geleistet werden. Wer also angesichts der „Saure-Gurken-Zeit" als Verkäufer einer Spanien-Immobilie initiativ werden will, sollte Verkaufsanzeigen von Immobilien in der von ihm gewünschten Gegend in Deutschland sorgfältig verfolgen und mit evtl. Verkaufsinteressenten in Deutschland Kontakt aufnehmen zwecks Vereinbarung eines Immobilientauschs.

Das Tauschmodell könnte sich deshalb, weil es rechtlich machbar ist, zu einer echten Alternativlösung für den zur Zeit schwierigen Verkauf von Spanien-Immobilien anbieten. Die unterzeichneten Rechtsanwälte diesseits und jenseits der Pyrenäen freuen sich deshalb schon jetzt auf die Reaktion der Leserschaft auf das hier beschriebene Tauschmodell.

Frankfurt am Main, Valencia und Dénia, im Dezember 2012