Teilverkauf von Immobilien - Was ist das eigentlich?

Immer häufiger ist in der Presse von dem Teilverkauf von Immobilien zu lesen. Was ist das eigentlich?

Der Hintergrund ist einfach erklärt: 

Immobilieneigentümer haben manchmal den Wunsch, im Alter - oder auch aus anderen Gründen - etwas mehr Geld zur Verfügung zu haben und hierfür die Immobilie einzusetzen. Eine Möglichkeit ist, die Immobilie nicht ganz, sondern eben nur teilweise u verkaufen. Daher machen einige von der Möglichkeit des Teilverkaufs Gebrauch. Dabei wird die  Immobilie zwar veräußert, aber - wenn der Immobilienverkäufer gerne in der Wohnung oder dem Haus wohnen bleiben möchte - wird gleichzeitig dieser Wunsch erfüllt. Interessant ist dies nicht nur für ältere Menschen, die ihr Haus oder die Eigentumswohnung nicht verlassen wollen (oder bei dem angespannten Mietwohnungsmarkt nicht können), sondern auch für diejenigen, denen die Finanzierung der Immobilie zu kostspielig wird, die aber dennoch aus meist nachvollziehbaren Gründen nicht umziehen möchten. 

Wie läuft das ab? Auf den Teilverkauf spezialisierte Unternehmen erwerben das Eigentum an lediglich einem Teil der Immobilie. Der Veräußerer erhält dafür einen Kaufpreis. Für den Fall noch bestehender Kredite kann mithilfe des Geldes ganz oder teilweise eine Rückführung erfolgen. Und wenn auf der Immobilie gar kein Kredit mehr lastet, dann hat die Veräußererseite Geld für die anderweitige schöne Gestaltung des Lebens zur Verfügung. Erst nach dem Tod, so jedenfalls die Planung, soll die Immobilie komplett veräußert werden können.

Auch das ist also - zunächst - einfach erklärt.

Aber: Bis zum Gesamtverkauf kann das Haus weiter genutzt werden. Um dies abzusichern, wird ein sogenanntes Nießbrauchsrecht eingeräumt. Für die tatsächliche Nutzung ist ein Entgelt zu entrichten.

Und jetzt wird es etwas komplizierter:
Um all diese Rechte und Pflichten zu fixieren und gegebenenfalls durchsetzen zu können, wird zwischen den Parteien ein Vertrag hierüber abgeschlossen. Dieser hat jedoch etliche Fallstricke; Einige Besonderheiten gegenüber dem Komplettverkauf einer Immobilie sind zu beachten. Zu regeln ist z.B., wer die Immobilie weiter pflegen und für die Kosten aufkommen muss. Was passiert, wenn was passiert? Versicherung? Wer kümmert sich um was? 

Wer sich mit dem Teilverkauf beschäftigt, muss sich also nicht nur die Fragen stellen, für wen und für welche Immobilie sich dieses Modell eignet und ob es wirtschaftlich sinnvoll ist. 

Interessenten tun auch gut daran, nicht nur die wirtschaftlichen Folgen eines Teilverkaufs, die Ihnen zunächst sicherlich positiv erscheinen, in den Blick zu nehmen, sondern auch die rechtliche Gestaltung der dazugehörigen Verträge. Hierzu gehört insbesondere die Frage, was der Teilerwerber mit dem anderen (Eigentums-)Teil machen kann, insbesondere wann kann der Gesamtverkauf durchgeführt werden soll? Welche Pflichten treffen den in der Immobilie verbleibenden Teil Eigentümer während der Nutzungszeit? Und ganz entscheidend ist natürlich immer die Frage, was passiert, wenn vereinbarte Verpflichtungen nicht eingehalten werden? Welche Möglichkeiten zur Absicherung können getroffen werden?

Diese und andere drängende Fragen sollten geklärt werden, bevor der Notartermin stattfindet. Hierzu empfiehlt sich die Einholung rechtlicher und am besten anwaltlicher Beratung.

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