Tipps für den Immobilienerwerb in Italien: Achtung Vorkaufsrechte! Das müssen Sie wissen

Immer wieder kommt es im Zusammenhang mit dem Erwerb von Immobilien zu mühsamen und kostspieligen Problemen, weil beim Kauf bestehende Vorkaufsrechte einfach nicht beachtet werden. Daher nachfolgend ein kurzer Leitfaden, der Ihnen hilfreich zur Vermeidung dieser Probleme sein kann.

Vertragliche und gesetzliche Vorkaufsrechte 

Zu unterscheiden sind grundsätzlich vertragliche und gesetzliche Vorkaufsrechte. Beim vertraglichen Vorkaufsrecht wird zugunsten einer bestimmten Person durch Vertrag festgelegt, dass die Person im Fall des Verkaufs das Recht hat, zu denselben Bedingungen und zu demselben Preis die Immobilie zu erwerben wie ein Dritter.

Von den vertraglichen Vorkaufsrechten zu unterscheiden sind die durch den italienischen Gesetzgeber eingeräumten Vorkaufsrechte, die z. B. Mietern, Pächtern und bei landwirtschaftlicher Nutzung auch dem benachbarten Landwirt oder Pächter eingeräumt sind. Außerdem besteht ein Vorkaufsrecht des Staates an Immobilien, die aus historischen oder künstlerischen Gründen als besonders wertvoll einzustufen sind bzw. die unter Denkmalschutz stehen.

Häufige Fälle / Beispiele

Im Zusammenhang mit Vorkaufsrechten sind häufig z. B. die folgenden Fallkonstellationen zu finden:

• Erwerb einer Immobilie, die noch vermietet ist: Hier darf das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters nicht außer Acht gelassen werden, wobei man wissen muss, dass dieses nur für gewerbliche Mieter besteht. Dem gewerblichen Mieter müsste von daher die Immobilie zu dem Preis zum Kauf angeboten werden, zu dem der Verkäufer sie an einen Dritten verkaufen würde.

Wichtig: Lehnt der Mieter den Kauf ab, weil ihm der Kaufpreis zu hoch ist, und verkauft der Eigentümer dann an einen Dritten, so ist Vorsicht geboten, wenn der notariell angegebene Kaufpreis nachher unter dem Preis liegt, der dem Mieter seinerzeit mitgeteilt wurde.

• Erwerb einer Immobilie samt Grundstück auf dem Land: Wie erwähnt (s.o.), besteht im Fall von landwirtschaftlich nutzbaren Flächen von Gesetzes wegen ein Vorkaufsrecht angrenzender Landwirte und Pächter. Zu klären ist dann für den Einzelfall, ob sich das Vorkaufsrecht auch auf die Immobilie (oder nur auf die grundsätzlich landwirtschaftlich nutzbare Fläche) bezieht, wobei empfohlen wird, dies fachmännisch anhand einer Auswertung auch der Immobilienregister prüfen zu lassen.

Um das Vorkaufsrecht ordnungsgemäß anzudienen, muss der Verkäufer dem Landwirt den Vorvertrag formell so zustellen, dass er ab Zustellung 30 Tage Zeit hat, von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen (sog. „denunciatio“ des Verkäufers an den Landwirt). Reagiert der Landwirt nicht und ist die 30- Tagesfrist abgelaufen, dann verfällt das Vorkaufsrecht des Landwirts. Damit kann davon ausgegangen werden, dass er nicht interessiert ist und es kann der Notarvertrag ohne Risiko eines Rückkaufsrechts des Landwirts abgeschlossen werden.

Wurde hingegen dem Landwirt als Vorkaufsberechtigten sein Recht nicht angedient, hat er ein Jahr ab dem Notarkaufvertragsdatum Zeit, sein Rückkaufsrecht auszuüben und einen Schriftsatz bei Gericht auf Rückkauf einzureichen. Das Rückkaufsrecht übt er dabei gegen den Käufer der Immobilie aus und zwar gegen Zahlung des Kaufpreises. Der Verkäufer, der das Vorkaufsrecht vorher dem Landwirt hätte andienen müssen, ist dann dem Käufer gegenüber schadenersatzpflichtig. Es kann zu hohen Schadenersatzforderungen kommen, wie z. B. dann, wenn der Landwirt die Immobilie zu einem besseren Preis innerhalb eines Jahres hätte weiterveräußern wollen. 

Tipps 

• Lassen Sie im Zusammenhang mit einem Immobilienerwerb in Italien vorzeitig fachmännisch überprüfen, ob und ggfs. welche Vorkaufsrechte bestehen.
• Lassen Sie überprüfen, ob dem Vorkaufsberechtigten rechtzeitig Mitteilung über den beabsichtigten Verkauf gemacht wurde und wie seine Reaktion daraufhin ist.
• Lassen Sie sich auch vertraglich garantieren, dass der Verkäufer die „denunciatio“ (s.o) wirklich und ordnungsgemäß durchgeführt hat.

Sie haben noch Fragen im Zusammenhang mit dem Erwerb (oder dem Verkauf) einer Immobilie in Italien? Dann wenden Sie sich gerne an uns. Wir bieten umfassende rechtliche Beratung und Betreuung bei Immobilienkäufen und -verkäufen in ganz Italien, angefangen von der Abwicklung bis zur laufenden Verwaltung der Immobilie, wobei selbstverständlich auch immer Augenmerk auf eine Optimierung der steuerrechtlichen Situation gelegt wird.