Tipps zum Mietrecht – Was muss ich beachten – Was ist wichtig!?

Einleitung

1. Schönheitsreparaturen
2. Kaution
3. Übergabe-/und Abnahmeprotokoll
4. Berufliche Nutzung
5. Mängelanzeige
6. Ausschluss der ordentlichen Kündigung
7. Tierhaltung
8. Mitbewohner
9. Hausordnung
10. Bauliche Veränderungen bzw. Einrichtungen des Mieters/In
11. Nebenkosten
12. Zusagen des Vermieters/In

Schlusswort

1. Über den Autor
2. Disclaimer

Einleitung

Für Mieter/In und Vermieter/In stellen sich vor und nach dem Abschluss eines Mietvertrags als auch nach dem Ende des Vertrags immer wieder die gleichen Fragen. Einige ausgewählte Fragen werden nachfolgend in kurzer Übersicht dargestellt und sollen bei der Beantwortung helfen.

1. Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen sind das Tapezieren und Streichen der Wände und Decken, das Streichen des Fensterholzes und das Streichen von Leitungsrohren, mithin sämtliche Malerarbeiten.

Mit Abschluss des Mietvertrags werden die Schönheitsreparaturen in der Regel auf den Mieter/In übertragen. Dies ist zulässig, soweit keine starren Fristen gesetzt werden. In neueren Verträgen sollen die Schönheitsreparaturen nach Abnutzung ausgeführt werden. Zumeist werden für Nassräume, wie das Bad oder die Küche im Allgemeinen alle 5 Jahre angesetzt. 

Die Klausel ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes aber nur wirksam, wenn die Räume renoviert übergeben wurden. Ist dies nicht der Fall, dann gilt die Klausel zu den Schönheitsreparaturen nicht, es sei denn, der Mieter/In hat wirksam darauf verzichtet.

Weiterhin ist oftmals eine anteilige Abgeltung durch einen Zahlbetrag für eine geringere Mietdauer oder nach bereits ausgeführten Schönheitsreparaturen vorgesehen. Hier soll nach einem Kostenvoranschlag einer Fachfirma eine bestimmte anteilige Summe gezahlt werden. Ob dies zulässig ist oder nicht, ist unklar, da der Bundesgerichtshof in regelmäßigen Abständen diese Klauseln immer wieder verworfen hat.

Einige Vermieter sind bemüht, eine Klausel zur Endrenovierung in den Vertrag aufzunehmen. Dies ist in der Regel unwirksam. Eine Endrenovierung durch den Mieter/In ist grundsätzlich nicht geschuldet. Daher wurden Klauseln für anteilige Schönheitsreparaturen entwickelt.

Lassen Sie die Voraussetzungen, ob und wann Sie zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sind anwaltlich prüfen. Hier geht es um erhebliche Geldbeträge, die Sie nicht verschenken sollten.

2. Kaution

Die Kaution ist die Mietsicherheit, die vom Mieter geleistet werden muss.

Zumeist soll die Kaution vor oder bei Beginn des Mietverhältnisses durch den Mieter/In geleistet werden. Es ist aber zulässig die Kaution auch verteilt über die ersten drei Monate des Mietverhältnisses zu zahlen. Daneben besteht in der Regel die Möglichkeit einer Mietkautionsbürgschaft oder die Leistung der Kaution in Genossenschaftsanteilen.

Die Kaution darf nicht abgewohnt werden. D. h., dass zum Ende des Mietverhältnisses der Mietzins nicht mit der Kaution verrechnet werden darf. Die Kaution soll den Vermieter/In wegen Beschädigungen der Mietsache und Nachzahlungen der Nebenkosten absichern.

Der Mieter/In hat aber die Möglichkeit, nach Ablauf von 6 Monaten nach Ende des Mietverhältnisses die Kaution voll bzw. zum größten Teil heraus zu verlangen. Ein Einbehalt ist nur wegen der zu erwartenden anteiligen Nachzahlung der Nebenkosten sowie wegen Beschädigungen möglich. Den Nachweis über die Beschädigungen muss der Vermieter führen.

3. Übergabe-/und Abnahmeprotokoll

Übergabe-/bzw. Abnahmeprotokoll sind die Schriftstücke, die anlässlich der Übergabe der Mietsache und der Abgabe der Mietsache gefertigt werden.

Zu Beginn des Mietverhältnisses sollte ein Übergabeprotokoll gefertigt werden. Hier sollte der Zustand der Mietsache nebst etwaigen Beschädigungen erfasst sein. Das Protokoll sollte schriftlich gefertigt und unterschrieben werden. Es ist zu empfehlen, Lichtbilder zu fertigen.

Gleiches gilt für das Abnahmeprotokoll. Alle hier aufgeführten Beschädigungen können in der Regel von der Kaution in Abzug gebracht werden.

Beide Protokolle können aber durch die Führung des Gegenbeweises entkräftet werden.

4. Berufliche Nutzung

Berufliche Nutzung ist jede nicht private Nutzung, soweit keine Vereinsarbeit geleistet wird.

Es ist nicht zwingend erforderlich, immer einen gewerblichen Mietvertrag abzuschließen. Gegen eine nicht überwiegende nicht störende berufliche Nutzung kann der Vermieter/In nicht vorgehen. Dies ist zulässig, solange nicht durch Kundenverkehr oder Lagerbestände der Mietgebrauch für die übrigen Mieter eingeschränkt ist.

5. Mängelanzeige

Mängel der Mietsache sind alle Dinge, die den Mietgebrauch nachträglich, nach Beginn des Mietverhältnisses beeinträchtigen.

Es ist grundsätzlich erforderlich, Mängel anzuzeigen. Die Mängelanzeige sollte nachweislich schriftlich erfolgen und hierbei eine Frist zur Beseitigung gesetzt werden. Zu beachten ist, dass die Mietsache grundsätzlich in dem Zustand gemietet wird, der bei Beginn des Mietverhältnisses bestand. Soweit der Vermieter/In nicht gesetzlich oder vertraglich verpflichtet ist, eine Modernisierung durchzuführen, muss er/sie das auch nicht. 

Davon zu unterscheiden sind Reparaturen des Bestandes (Instandsetzungen). Soweit der Bodenbelag abgenutzt ist, ist dieser gegebenenfalls zu erneuern. Dies stellt keine Modernisierung dar und kann nicht auf den Mietzins umgelegt werden. Es kann sich an den steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten orientiert werden.

Im Falle eines echten Mangels der Mietsache besteht das Recht zur Minderung. Hierbei sollte Vorsicht walten, da ein zu großer Minderungsbetrag nach einigen Monaten zu einem erheblichen Rückstand im Mietzins führen kann und der Vermieter/In zur Kündigung berechtigt wird. Es ist anzuraten, den Mietzins unter Vorbehalt zu zahlen und dann eine Klärung durch einen Anwalt/In oder das Gericht herbeizuführen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein zu großer Minderungsbetrag aber bis zur Rechtskraft des Urteils nachgezahlt werden kann. Dann allerdings in einer Summe.

Liegen wirklich gravierende Mängel, wie der Ausfall der Heizung vor, so kann der Mieter den Mietzins in doppelter Höhe der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten auch zurückhalten, bis der Mangel beseitigt ist. Gerade im Fall eines Ausfalls der Heizung im Winter muss der Vermieter/In sofort handeln, in der Regel innerhalb eines Tages. Entweder ein Notdienst kann die Heizung in Stand setzen oder es müssen elektrische Heizkörper zur Verfügung gestellt werden. Die erhöhten Stromkosten hat in der Regel der Vermieter/In zu tragen, es sei denn, der Mieter/In hat den Ausfall der Heizanlage zu vertreten.

Reagiert der Vermieter/In nach Mängelanzeige nicht fristgerecht, wobei bei einer zu kurzen Frist eine angemessene in Gang gesetzt wird, so haben Sie die Möglichkeit, den Mangel selbst zu beseitigen und die Kosten, der von Ihnen beauftragten Firma nach schriftlicher Anzeige der Absicht und Höhe gegenüber dem Vermieter/In mit der übernächsten Miete zu verrechnen.

6. Ausschluss der ordentlichen Kündigung

Ordentliche Kündigung ist eine schriftliche Erklärung der Mietparteien für die je nach Mietdauer für den Vermieter/In unterschiedliche Fristen gelten. Der Mieter/In kann eine ordentliche Kündigung immer bis zum nächsten Monatsdritten zum übernächsten Monat erklären.

Der Ausschluss der wechselseitigen ordentlichen Kündigung ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes nur maximal für 48 Monate möglich, es sei denn, es handelt sich um einen gewerblichen Mietvertrag.

Ob einseitige Kündigungsausschlüsse zulasten des Mieters möglich sind, ist umstritten.

Eine fristlose Kündigung etwa wegen Gesundheitsgefährdung durch den Mieter/In oder wegen nicht fristgerecht gezahltem Mietzins bleibt immer möglich.

7. Tierhaltung

Tierhaltung ist jede Form des Haltens eines Tieres in der Mietsache.

Die Haltung von Kleintieren und kleineren Haustieren ist immer möglich. Der Vermieter/In ist verpflichtet seine Zustimmung hierzu zu erteilen, es sei denn, die Mietsache sei gefährdet. Dies kann der Fall sein, wenn etwa ein Haustier ein nicht übliches Verhalten zeigt und z. B. den Bodenbelag oder die Wände nachhaltig beschädigt.

8. Mitbewohner

Mitbewohner sind alle, die sich dauerhaft in der Mietsache aufhalten und nicht selbst Partei des Mietvertrags sind.

Für Mitbewohner gelten ähnliche Grundsätze wie für die Tierhaltung. Es besteht in der Regel eine Pflicht zur schriftlichen Anzeige des neuen Lebenspartners/In. Der Vermieter/In ist verpflichtet, dem zu zustimmen, es sei denn, es liegen in der Person des neuen Mitbewohners Gründe, die für eine Ablehnung geeignet sind. Hier kommt es auf den Einzelfall an.

Eine Überbelegung der Mietsache muss der Vermieter/In aber nicht dulden. Überbelegung bedeutet, dass sich mehr Personen dauerhaft in der Mietsache aufhalten als dies zumutbar und geeignet ist.

9. Hausordnung

Hausordnung ist eine Satzung zur Regelung des Gebrauchs der Mietsache sowie des Verhaltens des Mieters auch gegenüber anderen Mietern. Sie muss Bestandteil des Mietvertrags sein.

Rauchen

Das Rauchen ist grundsätzlich immer möglich und kann auch innerhalb der Mietsache nicht untersagt werden. Sofern sich aber andere Mieter gestört fühlen, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ein Rauchplan zu erstellen, der eine übermäßige Beanspruchung der Mietmieter vermeidet.

Sofern dieser Rauchplan nicht eingehalten wird, müssen die übrigen Mieter ein Protokoll der Beeinträchtigungen anfertigen und dem Vermieter/In den „Mangel“ anzeigen. Gleiches gilt für Lärm. Bevor allerdings wochenlang Protokoll geführt wird, ist ein klärendes Gespräch mit der Nachbarschaft anzuempfehlen. Die Mitteilung kann selbstverständlich auch schriftlich erfolgen.

Grillen

Ob Grillen erlaubt ist, hängt vom Einzelfall ab und wird von den Gerichten unterschiedlich bewertet. Zum einen darf das Eigentum des Vermieters nicht gefährdet werden, zum anderen darf die Nachbarschaft nicht übermäßig belästigt werden. Teilweise verbietet sich das Grillen auf dem Balkon in großen Wohnanlagen ganz. Üblicherweise kann davon ausgegangen werden, dass das Grillen nach Vorankündigung einmal monatlich jedenfalls in Abhängigkeit von Dauer und Windverhältnissen nicht übermäßig störend ist.

Sollte der Vermieter/In das Grillen verbieten, sollte der Mieter/In anwaltlichen Rat einholen.

10. Einrichtungen des Mieters/In

Einrichtungen des Mieters sind alle Veränderungen der Mietsache, die nicht bauliche Veränderungen sind, wie etwa die Änderung des Bodenbelags von Teppich auf Laminat.

Einrichtungen des Mieters/In sind möglich, sofern ein Rückbau möglich bleibt. Der Rückbau hat zum Ende des Mietverhältnisses zu erfolgen, da die Mietsache in vertragsgemäßen Zustand zurückzugeben ist, also so, wie diese vorgefunden wurde. Der Mieter/In hat aber die Möglichkeit, sich die „Bereicherung“ des Vermieters/In auch als Zahlbetrag abgelten zu lassen. Hierzu ist der Vermieter/In rechtzeitig aufzufordern.

Einrichtungen des Mieters/In müssen ebenfalls schriftlich gegenüber dem Vermieter/In angezeigt werden. In der Regel erklärt der Vermieter/In dann einen Vorbehalt, damit nicht die Gefahr besteht, dass dieser durch Verbindung, Vermischung oder Verarbeitung mit seinem Eigentum selbst Eigentümer wird, etwa wegen des eingeklebten Laminats.

11. Nebenkosten

Nebenkosten sind alle vertraglich vereinbarten Kosten, die nicht Kaltmiete sind.

Nebenkosten werden in der Regel ebenfalls zuzüglich der Kaltmiete vereinbart, es sei denn, es handelt sich um eine Inklusivmiete.

Hierbei ist etwa darauf zu achten, ob die Gartenpflege umgelegt wird, wenn keine Gartennutzung vorliegt. Professionelle Gartenpflege ist in der Regel teuer und führt zu erhöhten Nebenkosten. Dies ist insbesondere ärgerlich, wenn keine Gartennutzung gegeben ist.

Alle Nebenkosten können selbstverständlich anwaltlich geprüft werden.

12. Zusagen des Vermieters/In

Zusagen des Vermieters/In sind alle Erklärungen des Vermieters/In zum Gebrauch der Mietsache, die über das vertragliche vereinbarte Maß hinausgehen.

Neben dem, zu was der Vertrag den Mieter/In ohnehin berechtigt, besteht die Möglichkeit von Zusagen durch den Vermieter/In. Ist die Gartennutzung nicht Bestandteil des Mietvertrags, so ist der Mieter/In hierzu auch nicht berechtigt, kann ihm aber zugesagt werden. Dies sollte schriftlich erfolgen.

Eine solche Zusage ist allerdings auch durch den Vermieter/In frei widerruflich. Ein Rechtsanspruch besteht nicht.

Schlusswort

Den idealen Mietvertrag gibt es für Mieter/In nur, wenn der ganze Vertrag nichtig ist und die gesetzlichen Regelungen gelten. Dies kann der Fall sein, wenn eine salvatorische Klausel im Vertrag fehlt, die den Vertrag im Übrigen aufrechterhält und der Vertrag also insgesamt nicht gilt, sondern das gesetzliche Mieterschutzrecht.

In der Regel sind Vermieter/In von Wohnraum mit einem Vertrag von Haus & Grund e.V. oder einem Vertrag eines sachkundigen Rechtsanwalts gut beraten.

1. Über den Autor

Rechtsanwalt Frederik Neumann wurde im Jahr 2008 zur Rechtsanwaltschaft zugelassen und ist Geschäftsführer und Gesellschafter der CONIURISTA Rechtsanwaltsgesellschaft mbH mit Sitz in Hanau. 

Die Gesellschaft ist spezialisiert auf dem Gebiet des Mietrechts.

Rechtsanwalt und Geschäftsführer Frederik Neumann ist Mitglied in folgenden Organisationen:

• ARGE Bau- und Architektenrecht
• Deutscher Anwaltverein DAV e.V.
• FORUM Junge Anwaltschaft

Weitere Informationen finden Sie auf der Kanzleihomepage. – Alle Rechte vorbehalten.

2. Disclaimer

Dieser Ratgeber kann eine anwaltliche Beratung nicht ersetzen, sondern bietet einen allgemeinen Überblick über wichtige Punkte, die Sie bei Ihrem Vorhaben beachten sollten. Ein Anspruch auf Vollständigkeit wird nicht erhoben.

Insofern kann dies als erster Überblick oder als Ergänzung einer konkreten anwaltlichen und sachkundigen Beratung genutzt werden.

Die hier jeweils eingangs und weiter gewählten Definitionen der Begrifflichkeiten sollen lediglich dem Verständnis des Lesers dienen und beanspruchen keine Rechtsverbindlichkeit. Es sollte vermieden werden, ein wissenschaftliches Werk zu erstellen, das der Leser/In nicht mehr nachvollziehen kann.