Mietwohnung und Hundehaltung: In welchen Fällen ist es erlaubt?

Laut einer aktuellen Statistik des Statista Research Department leben in deutschen Haushalten rund 34,7 Millionen Haustiere, zumeist Hunde oder Katzen.* Doch nicht jeder Wohnungsvermieter ist tierfreundlich; häufig wird vielmehr versucht, jegliche Tierhaltung in den Mietwohnungen auszuschließen. Streit zwischen den Mietvertragsparteien ist dann oft vorprogrammiert.

_{*Anzahl der Haustiere in Haushalten in Deutschland 2021, Statista 04/2022}

Kleintierhaltung darf nicht verboten werden

Viele Eltern wollen ihren kleinen Kindern eine Freude machen und schenken ihnen zumeist einen Hamster oder ein Kaninchen. Doch muss der Vermieter vor dem Kauf des Tieres um Erlaubnis der Tierhaltung gefragt werden? Die Antwort lautet „Nein”. Denn bei den genannten Tierarten handelt es sich um Kleintiere, deren Haltung der Vermieter niemals untersagen darf. Voraussetzung ist allerdings, dass die Tiere in geschlossenen Behältnissen leben und nicht frei in der Wohnung herumlaufen können (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil v. 14.11.2007, Az.: VIII ZR 340/06). Damit wird eine Beschädigung der Wohnung – z. B. zerkratzte Tapeten – verhindert und auch die Nachbarn werden nicht belästigt. Unter den Begriff der Kleintiere fallen unter anderem auch Fische, Mäuse, Wellensittiche, Schildkröten oder Meerschweinchen.

Größere Haustiere, insbesondere Hunde, unterfallen jedoch nicht dem Kleintierbegriff. Immerhin werden sie nicht nur frei in der Wohnung gehalten, die somit beispielsweise durch Kratzen beschädigt werden kann; auch die Nachbarn können durch die Tierhaltung belästigt werden.

Erlaubnis des Vermieters nötig

Der Vermieter muss die Tierhaltung erlauben, bevor das Tier angeschafft wird. Das gilt übrigens auch dann, wenn das neue Familienmitglied etwas kleiner ausfällt, wie z. B. der Mops oder der Chihuahua. Der Vermieter darf die Haltung aber nicht einfach ablehnen, wie es ihm gefällt; er muss vielmehr abwägen, ob mit der Tierhaltung noch eine vertragsgemäße Nutzung der Wohnung nach § 535 I BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) vorliegt. Er muss also vor allem berücksichtigen, ob der Mieter etwa einen Hund wegen einer Behinderung – z. B. einer Erblindung – dringend braucht, ob Nachbarn belästigt werden oder ob die Größe und Art des Tieres und die Größe und Lage der Wohnung eine Haltung zulassen (BGH, Urteil v. 14.11.2007, Az.: VIII ZR 340/06). Wenn ja, ist eine Tierhaltung in der Regel zu erlauben. Auf der anderen Seite kann der Vermieter unter Umständen die Entfernung des Tieres verlangen, wenn der Mieter keine vorherige Erlaubnis zur Haltung eingeholt hat. Im schlimmsten Fall muss der Mieter sogar mit einer Kündigung des Mietverhältnisses rechnen.

Kampfhund in der Wohnung

Bei Kampfhunden ist grundsätzlich von einer gesteigerten Aggressivität und Gefährlichkeit gegenüber anderen Tieren und Menschen auszugehen. Der Vermieter muss daher auf jeden Fall um Erlaubnis gefragt werden; schließlich geht von dem Tier eine erhöhte potenzielle Gefahr aus, die ein Tierhaltungsverbot des Vermieters rechtfertigt. Wer wissen will, ob sein „Traumhund” unter diese Kategorie fällt, sollte in der Kampfhundeverordnung seines Bundeslandes nachschauen. Dort werden grundsätzlich die Rassen aufgezählt, bei denen die Eigenschaft „Kampfhund” vermutet wird.

Hundegebell, Katzenallergie und Co.

Der Vermieter darf die Erlaubnis der Tierhaltung nicht mit der Begründung verweigern, er oder die anderen Hausbewohner ekeln sich vor dem Tier – das gilt übrigens für sämtliche Haustiere wie z. B. Schlangen. Denn die reine Überempfindlichkeit der Nachbarn darf das Persönlichkeitsrecht des Mieters zur freien Lebensgestaltung nicht einschränken. Auch eine Katzenallergie des Nachbarn rechtfertigt grundsätzlich kein Tierhalteverbot. Anderes gilt nur dann, wenn die Gefahr besteht, dass der Nachbar der angrenzenden Wohnung einen lebensbedrohlichen Asthmaanfall erleiden könnte, wenn er mit den Katzenhaaren in Kontakt kommt (Landgericht (LG) München I, Urteil v. 25.03.2004, Az.: 34 S 16167/03).

Auch gelegentliches Katzengeschrei oder Hundebellen muss hingenommen werden. Die Hundehaltung darf etwa erst dann verboten werden, wenn „Hundebellattacken” dem Nachbarn den Schlaf rauben, der Hund sich also nicht an die gesetzlichen Nachtruhezeiten halten will (Brandenburgisches Oberlandesgericht (OLG), Urteil v. 11.01.2007, Az.: 5 U 152/05). Vermieter dürfen auch nicht verbieten, dass Gäste ihr Haustier mit in die Wohnung des Mieters bringen. Bei einem bloßen Besuch liegt nämlich noch keine Tierhaltung vor. Das ändert sich aber, wenn der Hund ständig mitgebracht wird, über Nacht bleibt, regelmäßig vom Mieter versorgt wird oder Nachbarn belästigt (Brandenburgisches OLG, s. o.).

Zu dulden ist ferner das Betreten des Grundstücks durch den Tierhalter, wenn dieser seinen entlaufenen Liebling sucht, der es sich im Garten des Nachbarn bequem gemacht hat. Dem Tierfreund steht dann nämlich das sog. Verfolgungsrecht nach § 867 BGB zu. Verursacht er dabei aber einen Schaden am Eigentum des Nachbarn, muss der Tierhalter Schadenersatz leisten.

Kein Privatzoo erlaubt

Auch wenn der Vermieter nichts gegen die Haltung eines Tieres hat, so umfasst die Erlaubnis keinen Privatzoo. Der Vermieter darf die Haltung dann vielmehr untersagen; kommt der Mieter der Aufforderung zur Entfernung des Tieres nicht nach, muss er sogar mit einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses rechnen. Schließlich liegt in der „Massentierhaltung” keine vertragsgemäße Nutzung mehr und führt nicht selten zu einer Verwahrlosung der Wohnung und Belästigung der Nachbarn (Amtsgericht (AG) München, Urteil v. 18.12.1998, Az.: 462 C 27294-98). Das gilt prinzipiell aber nicht für eine übermäßige Tierhaltung auf landwirtschaftlichem Gelände, z. B. auf einem Bauernhof.

Auswirkungen von Vertragsklauseln

Meistens steht im Mietvertrag, ob ein Tier gehalten werden darf oder nicht. Doch auch hier gilt: Die Kleintierhaltung ist stets erlaubt und darf vertraglich nicht ausgeschlossen werden.

„Tierhaltung nicht zulässig”: Diese Klausel im Mietvertrag ist unwirksam. Immerhin wurde damit auch die Kleintierhaltung verboten, obwohl sie rechtlich stets zulässig ist. Der Vermieter muss somit die Haltung erlauben, wenn sie zur vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung gehört (s. o. unter „Erlaubnis des Vermieters nötig”).

„Tiere dürfen – mit Ausnahme von Kleintieren – nicht gehalten werden”: Diese Klausel ist wirksam, da Kleintiere von dem Verbot der Haltung ausgenommen wurden.

„Hunde- und Katzenhaltung verboten”: Die Rechtsprechung ist bezüglich dieser Klausel nicht einheitlich. Es spricht aber vieles dafür, dass die Klausel unwirksam ist, da ein generelles Verbot der Hunde- und Katzenhaltung dazu führen würde, dass die nötige Abwägung, ob die Tierhaltung noch eine vertragsgemäße Nutzung der Wohnung darstellt, entfallen würde (AG Köln, Urteil v. 12.01.2012, Az.: 210 C 350/11; andere Ansicht: AG Berlin-Spandau, Urteil v. 13.04.2011, Az.: 13 C 574/10). Schließlich wäre dann beispielsweise auch ein Blindenhund verboten, auf den der blinde Hundebesitzer aber dringend angewiesen ist.

„Tierhaltung nur nach vorheriger Zustimmung des Vermieters erlaubt”: Diese Klausel ist unzulässig. Immerhin wurden wiederum die Kleintiere von dem Erlaubnisvorbehalt nicht ausgenommen.

Widerruf der Erlaubnis: Hat der Vermieter einmal die Erlaubnis zur Tierhaltung erteilt, darf er sie später grundsätzlich nicht widerrufen. Das gilt auch dann, wenn nach dem Tod des erlaubten Tieres ein ähnliches Tier angeschafft wird. Eine neue Erlaubnis muss damit nicht mehr erteilt werden. Gefährdet oder belästigt das Tier jedoch andere Menschen, ist ein Widerruf der Erlaubnis zulässig.