Untervermietung – Das sind Ihre Rechte als Vermieter

Ihr Mieter wünscht sich eine Untervermietung seiner Wohnung? Im nachfolgenden Artikel erfahren Sie die aktuelle Rechtslage und was Sie dürfen, und was Sie nicht dürfen.

Inhalt:

Besuch ist keine Untervermietung
Untervermietung ohne Erlaubnis
Teilweise Untervermietung
Vermietung der gesamten Wohnung
Mitteilungspflicht des Mieters
Folgen der unberechtigten Ablehnung der Untervermietung
Mietzuschlag bei Untervermietung
Untervermietung an Touristen
Fazit/ Zusammenfassung

Möchte ein Mieter die gesamte Wohnung oder nur einen Teil seiner Wohnung untervermieten, benötigt er auf jeden Fall Ihre Erlaubnis. Das gilt auch, wenn der Mieter einen oder mehrere Asylsuchende in seiner Wohnung aufnehmen möchte. Nur für nahe Angehörige, Ehegatte, Kinder und für die Eltern des Mieters, benötigt der Mieter keine Erlaubnis von Ihnen. Anders soll es sein bei der Aufnahme eines nicht ehelichen Lebensgefährten (Landgericht Berlin).  
 
Das Gesetz unterscheidet zwischen zwei Arten von Untervermietung an Dritte: In § 553 BGB ist die Vermietung eines Teils der Wohnung geregelt und in § 540 BGB die Untervermietung der gesamten Wohnung. 

Besuch ist keine Untervermietung
 Freunde, Familien, Angehörige etc. können den Mietern besuchen. Der Mieter muss hierfür keine Erlaubnis einholen. Fraglich ist nur, wann die Besuchsdauer überschritten ist. Nach Ansicht des Amtsgerichtes Frankfurt-Höchst sei die normale Besuchszeit überschritten, bei 3 Monaten. Steht der Name des Besuches am Klingelschild, dann ist fraglich, ob hier nur ein Besuch stattfindet. Wohl eher nicht.

Untervermietung ohne Erlaubnis
Stellen Sie fest, dass Ihr Mieter ohne Sie zu informieren und ohne Sie um Erlaubnis zu fragen untervermietet hat, können Sie ihm nach einer Abmahnung sogar fristlos kündigen. 

Teilweise Untervermietung

Bei teilweiser Untervermietung darf der Mieter Ihre Erlaubnis verlangen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung entstanden ist. § 553 BGB. 
 Zum Beispiel: Nach Abschluss des Mietvertrags wird der Vermieter erwerbslos oder der Mieter wird für zwei Jahre beruflich ins Ausland versetzt (BGH, Urteil vom 11.6.2014, Aktenzeichen VIII ZR 349/ 13). 
 
Ein solcher Grund ist: 
 1. Überbelegung: Eine Überlegung liegt vor, wenn für jeden Erwachsenen oder für 2Kindern bis zum 13. Lebensjahr, nicht mehr als 12 m² zur Verfügung stehen.
 
 2. Lärmbelästigung:  Der zukünftige Untermieter wird mit großer Wahrscheinlichkeit die Ruhe im Haus mehr als üblich stören, zum Beispiel weil er Berufsmusiker ist oder weil er als Besucher bereits mehrere Lärmbelästigungen verursacht hat.

Vermietung der gesamten Wohnung
Möchte der Mieter die gesamte Wohnung dauerhaft untervermieten, muss der Vermieter nicht zustimmen. Dieser Fall kommt häufig vor, wenn der Mieter eine preiswerte Wohnung hat und diese teuer weiter vermieten könnte. 

Mitteilungspflicht des Mieters
Der Mieter muss um Erlaubnis fragen und gleichzeitig sein berechtigtes Interesse nachvollziehbar erklären. Außerdem muss er dem Vermieter mitteilen, wer konkret Untermieter werden soll. Dazu gehört die Angabe von Name, Geburtsdatum, Geburtsort und Beruf des Bewerbers. Sie dürfen aber nicht ein Führungszeugnis verlangen oder die Untervermietung von einem persönlichen Kennenlernen abhängig machen.

 Folgen der unberechtigten Ablehnung der Untervermietung
   1. Schadensersatzanspruch des Mieters: Haben Sie dem Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung zu Unrecht versagt, dann haften Sie dem Mieter auf Ersatz der entgangenen Untermiete, die er für die teilweise Untervermietung hätte erzielen können (BGH, Urteil vom 11.6.2014, VIII ZR 349/13)  
 
 2. Sonderkündigungsrecht gemäß § 540 Abs. 1 BGB: Wurde die vollständige Untervermietung unberechtigt verweigert, kann der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht (§ 540 Abs. 1 BGB)  Gebrauch machen. Erheblich ist dieser Fall nur dann, wenn Sie ein befristetes Mietverhältnis abgeschlossen haben.

Mietzuschlag bei Untervermietung
 Zieht eine weitere Person in die Wohnung ein, erhöhen sich die Betriebskosten und die Wohnung wird naturgemäß stärker abgenutzt. Aus diesem Grund dürfen Sie einen Mietzuschlag verlangen. Die Höhe ist im Gesetz nicht geregelt. Das Amtsgericht Hamburg hat angenommen, ein Mietzuschlag von 20 %, der Untermiete, also der Miete, die der Untermieter an den Hauptmieter zu zahlen hat, sei angemessen. 

Untervermietung an Touristen
 Hierzu benötigt der Mieter eine ausdrückliche Zustimmung des Vermieters. Das normale Einverständnis zur Untervermietung erfasst nicht die Erlaubnis zur Überlassung der Wohnung an Touristen. Das hat der Bundesgerichtshof bereits entschieden (BGH, VIII ZR. 210/13).
 In vielen Großstädten gilt die sog. Zweckentfremdungssatzung, wonach Wohnungen nicht an Touristen überlassen werden dürfen, ohne eine erforderliche behördliche Genehmigung. Wird dagegen verstoßen, drohen Geldbußen. 

Fazit:

Als Vermieter müssen Sie nur der teilweisen Untervermietung zustimmen, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse hat. In allen anderen Fällen können Sie die Erlaubnis verweigern und falls der Mieter sich nicht daran hält, müssen Sie ihn zuerst abmahnen, bevor Sie kündigen können. 

Wenn Sie Ihre Erlaubnis unberechtigt verweigern, machen Sie sich schadensersatzpflichtig und der Mieter kann zusätzlich ein befristetes Mietverhältnis kündigen. Ihm steht ein Sonderkündigungsrecht zu.