Unwirksame Klauseln zu Schönheitsreparaturen in München und Bayern (Teil 2)

In dem folgenden Beitrag berichtet nun Herr Rechtsanwalt Hermes, auch Fachanwalt für Steuerrecht, aus München über die rechtlichen Folgen einer unwirksamen Renovierungsklausel bzw. Klausel zu Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis.  Stellen Sie sich vor, Sie bewohnen als Mieter eine Wohnung seit ca. 10 Jahren und es wurden seit Einzug in die damals unrenovierte oder frisch renovierte Wohnung weder vom Mieter noch vom Vermieter Schönheitsreparaturen ausgeführt. Die Wohnung ist aber mittlerweile in einem sehr verwohnten Zustand. Bei einem Blick in den Mietvertrag, der vom Haus- und Grundbesitzerverein München aus Jahr 1999 stammt und vom Vermieter verwendet wurde, findet sich folgende Klausel oder so ähnlich: „Der Mieter ist verpflichtet, „Schönheitsreparaturen (...) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in nachstehender Zeitfolge fachgerecht auszuführen.... Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette - 2 Jahre, bei allen übrigen Räumen 5 Jahre". Danach wäre der Mieter grundsätzlich verpflichtet, Schönheitsreparaturen (auch) im laufenden Mietverhältnis auszuführen, wenn die Abwälzung auf den Mieter nicht unwirksam wäre. Bei Vertragsabschluss und meist auch noch im laufenden Vertrag ist es aber häufig so, dass der Mieter und Vermieter um die Unwirksamkeit der Abwälzungsklausel bzw. Schönheitsreparaturklausel nicht wissen. Herr Rechtsanwalt Hermes aus München prüft gerne Ihren Mietvertrag darauf hin, ob die Klausel bezüglich der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen -auch im laufenden Mietverhältnis- unwirksam oder wirksam ist.

Doch was gilt bei Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel: Es gilt die gesetzliche Regelung, die in § 535 Abs. 1S. 2 BGB besagt, dass Schönheitsreparaturen als Teil der Instandhaltung der Mietsache in den Pflichtenkreis des Vermieters fallen. Doch kommen wir zurück zu dem oben geschilderten Beispielsfall: Der Mieter kann somit grds. folgende Rechte gegen den Vermieter geltend machen bzw. kommen folgende Ansprüche in Betracht:

• Herstellungsanspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen
• Minderung des Mietzinses
• Schadenersatz und Aufwendungsersatz

Wirtschaftlich bedeutsam ist die Frage, ob der Mieter Erstattungsansprüche geltend machen kann, wenn er die verwohnte Wohnung selbst oder durch eine Fachfirma renoviert.

Schadenersatz und Aufwendungsersatz nach § 536 a BGB kann der Mieter wegen eines anfänglichen Mangels oder wegen eines vom Vermieter zu vertretenden Mangels geltend machen. Hat der Mieter nunmehr Kenntnis von der Unwirksamkeit der mietvertraglichen Schönheitsreparaturklausel und fordert den Vermieter zur Durchführung fälliger Renovierungen unter Fristsetzung auf, so befindet sich der untätig bleibende Vermieter nach Ablauf der Frist in Verzug. Danach kann der Mieter vom Vermieter entweder Schadenersatz nach § 536 a Abs. 1, 3. Alt. Oder Aufwendungsersatz nach § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB verlangen.

Die Kenntnis von der Wirksamkeit oder der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel ist somit für den in München oder Bayern lebenden Vermieter oder Mieter nicht nur bei Ende des Mietverhältnisses, sondern auch im laufenden Mietverhältnis, bares Geld wert. 

Fachanwalt für Steuerrecht

Luisenstr. 25

80333 München

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Kanzlei für Steuerrecht, Mietrecht und Erbrecht

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